现房当道 遭遇监管尴尬
2013-05-31 12:58:30   来源：青松网   评论：0 点击：

　　就在北京40多个期房项目被预售证死死卡住上市步伐的同时，现房却另辟蹊径悄然占据楼市供应和成交的上风。相对于期房价格被严格把控而言，现房的定价权却牢牢掌控在开发商手中。记者发现，在现房的成交比例逐日增加的同时，新盘价格也被推高了五个百分点。

　　然而，由于现房产权已经属于开发商，因此政府对现房的价格监管也陷入比较尴尬的局面。而来自一部分业内人士的声音则表示，如果政府也像卡住期房价格一样死卡现房价格，则很可能导致开发商“无房可售”，对于原本供应紧缺的市场来说更是雪上加霜。

　　发现 封藏十年 东二环现房终现身

　　在寸土寸金的崇文门，新盘已经绝迹了好几年，而就在近日，位于该区域的国瑞城全户型现房却以6.8万元/平米的价格悄然上市，高出二手房均价5000元。

　　“这是国瑞城西区仅存的一栋现房，我们现在拿出来卖，卖完就真的没有了!”当记者以购房者身份咨询售楼处时，销售人员极力说明该楼盘的稀缺，在彰显物有所值的同时也似乎暴露出蓄意留房的初衷。

　　据记者了解，国瑞城是2004年拿地，分东区和西区两部分。掐指一算，此时其销售的现房已经距拿地过去近十年。

　　“产权是到2075年的!”销售人员告诉记者，这就意味着其目前销售的现房的使用期限从70年变成了62年。

　　“国瑞城东区好几年前就卖光了。”销售人员这句话颇有画龙点睛之意。

　　国瑞城为何选择在此时揭开上市的“封印”?无独有偶，位于燕莎桥东的高档住宅福景苑官邸现房也选择近日步入市场。而据销售人员表示，如此好位置的房子算得上是珍藏版。

　　现房蜂拥入市正在形成趋势，除了5月中旬在大兴以现房亮相的华润公元九里之外，正在准备销售的还有广渠金茂府的楼王等。

　　房 地产交易管理网上可以查询到，今年5月以现房取得销售证的项目有包括华业东方玫瑰等在内的五六个新盘，占据了所有“取证”项目的一半左右。 而6月预计入 市的楼盘当中，精装修和现房产品的比重占到近一半，而在23个6月计划入市的普通住宅项目当中，精装或现房的比重更是高达57%。其中公园6号、观湖华城 等为现房或准现房项目。

　　在此之前，北京一直以来都是以期房为成交主力的市场行情，而如今，这一现状已经被打破。统计数据显示，自 4月份北京执行限价令以来，全市现房商品住宅成交2797套，成交面积达33.79万平米，相比去年同期增长9.2%，占全部成交(套数)的比例也由去年 同期的20.3%上升至25.4%。

　　市场 期房转现 价格一飞冲天

　　单纯评论国瑞城的价格高低缺乏参照依据，但其他区域的现房价格却着实比期房高出了一大截。

　　据记者了解，位于东四环某知名高端住宅就准备近期先后上市现房和期房。其现房预售价约为48500元/平米，而期房价格则是42500元/平米。两者入住时间仅仅相差6个月，单价却相差了6000元。

　　同样位于东三环外的某知名开发商的别墅项目如今从期房变成了现房，“期转现”后的价格突破了9万元/平米，比期房单价每平米贵了万元之多。位于大兴的某楼盘以4万元的单价销售现房，单价高出周边在售期房整整1万元。

　　现房成交量逐渐增加，加上其价格又比普通期房高，所以其上市销售必然拉高市场整体售价。据亚豪机构统计，5月1日-19日，北京商品住宅成交均价为23340元/平米，相比上月同期上涨5%。

　　另一组来自于中原地产的统计数据显示，目前北京在售的期房新盘价格几乎停涨，热销盘相比上一期价格涨幅仅有2%。两组数据对比不难发现，现房销售已在一定程度上左右了北京的房价数据。

　　调查 管控有真空 开发商躲猫猫

　　为何近期如此之多的现房入市，又为何其价格可以堂而皇之地凌驾于管控之上?

　　“现房是开发商已经取得大产权的房子，定价权、所属权本身就属于开发商。”北京一知名国企营销总监对记者解释，道理上，政府不应该对现房进行监管。而一直以来，政府也确实不监管。

　　一种情况是，在开发商与政府进行期房售价博弈的同时，一些期房上市时间一拖再拖，“不是我们不想卖，是政府不给证，不让卖!”某项目营销总监对记者表示，所以眼看着期房变成现房。

　　另有一种情况是，不少开发商故意将期房延期上市变成现房后再销售。据记者了解，北五环地区一高档住宅已经明确表示，现在所剩下的房子不再上市销售，只等其变成现房再做定夺。

　　为了防止开发商用这种手段和楼市调控“躲猫猫”。北京住建委相关负责人在一个月之前就曾表示将启动对现房价格的监管。然而，现房监管实行了吗?

　　“不能说一点没有，监管还是有一点的。”高策机构董事长陶红兵说。

　　亚豪机构分析师郭毅则表示，按照国五条京版细则的要求，现房价格监管的手段和措施基本和期房一致，但具体到执行上，预计会比期房的要求宽松一些。

　　无论是期房还是现房被管控价格，多少都有些不被理解。

　　陶红兵认为，一些项目在市场低迷的时候以微薄的利润上市销售，想等到市场好转后，价格升高再增加利润。然而现在规定售价不得高于前期价格，这让一些开发商进退两难。

　　郭毅认为，项目进入现房阶段，开发商前期已经投入大量资金，房屋也已竣工验收，购房者购房后即可入住，作为政策制定部门，没有理由限制开发商合理调高售价。

　　另一方面由于一些现房项目在期转现的过程中，有一段时间中止推盘，短则数月，长则年余，如果仅拿项目当期取证价格与上一期成交均价相比，在楼市房价上涨的大背景下也并不客观。

　　同时，值得关注的是，如果现房价格被监管而达不到预期，开发商继续选择惜售，这种有房不卖的情况是否会对于开发商的现金流形成威胁呢?

　　“现房已经是开发商投入完毕可以交付使用的房子了，所以现金投入不大。”一位不愿意透露姓名的业内人士解释，相对于拿地、期房这些环节来说，现房对于开发商来说对资金的要求要小一些。

　　“眼下开发商还不缺钱!”陶红兵表示，经过去年一年的大量销售以及资金回笼，短期内开发商们还没到为钱发愁的日子。所以现房不卖这种情况也存在。

　　事实上，10年来，是否应该取消期房销售的争论从未停止过。一部分观点认为，现房销售抬高了资金门槛，取消期房销售可以让一部分开发商出局，从而抑制房地产投资过热，促进行业洗牌。

　　房地产行业在持续的暴利下，行业已经完成了资本积累，有能力现房销售;掏出去数百万甚至上千万的真金白银，却不能看到“现货”，要等上两三年才能把房子拿到手;验房时或许还会发现这样或那样的质量问题。这，对于国内大部分购房者来说已是见怪不怪了。

　　自2012年9月1日起，山东凡不实行预售资金监管的商品住宅项目，暂不核发预售许可证书。也就是说开发商卖房必须是现房销售。

　　陕 西省住建厅厅长杨冠军也表示，2013年将继续坚定不移地搞好房地产市场调控，将增加普通商品房有效供给。同时，加强房地产市场监管，进一步做好普通商品 住房销售价格管理工作。对不能按时交房和逾期办理房产证的，将作为今年监管的工作重点。对条件成熟的区域或项目，鼓励房产开发企业现房销售。文/记者 张 媛