从房价收入比、住宅租售比、房租收入比看房地产调控
2013-04-22 18:18:09   来源：智闻网   评论：0 点击：

　　2013年3月，北京通州、大兴等郊区六环附近的房地产项目正式迈入单价两万元的关口，而六环内难觅总价百万元以内的住宅。不过，2009年12月公布的统计数据显示，当年11月份，北京四环内的期房刚刚迈入单价两万元的门槛，达到20515元/平方米，同期，五环至六环路的单价为10665元/平方米。

　　望“楼”兴叹，成为当下众多生活在北京的“夹心层”的切身感受。这份“叹”，不仅仅是因为买不起，还有逐年上涨的房租压力。

　　人均可支配收入的增长速度无法追上近年房价上涨的脚步，房价收入比的数值逐年扩大；房价收入比的失衡，很快带来了房租上涨的结果，为了提高持有房产的回报率，业主连年调涨房租，当然，这其中也少不了中介“添油加醋”的成分，尽管房租在上涨，但房价租售比的分母还是逐年攀涨。

　　2010年4月中旬，一位购房者打算以145万元的价格购买记者表姐手中位于朝阳旺角的一套70平方米的住房，两天后，在双方签订购买协议前“国十条”落地，购房者转为观望态度。同年10月，这套房子以129万元成交，买房者承担所有税费(房产不满5年)。而今，同样户型、朝向、楼层的房子报价在215万元。

　　北京市统计局公布的数据显示，2010年北京人均可支配收入29073元，2012年人均可支配收入为36469元。

　　以双职工家庭为单位计算的话，2010年，这套房子的房价收入比在22.19，2013年，该比值已经升至29.48。按照国际惯例，房价收入比在3至6倍之间较为合理。这套位于东五环外的住宅，仅仅是房价收入比失衡的一个缩影。假如考虑在北三环外的塔院小区购买一套相同面积的住宅，那么，预算要增加150万元左右，360万元的总价将房价收入比推至49.36。

　　住宅租售比直接反映房产投资价值，也就是通常所谓的“泡沫”大小。房价走高后，业主投资回报周期被拉长，有观点认为，只有上调房租才可以缩小房产投资泡沫，然而，房租的上调速度还是追不上房价上涨的脚步。以上述小区内与两套房产接近的住宅为样本进行计算，朝阳旺角的住宅租售比在1：600，而塔院小区的租售比为1:704，一年前，塔院小区的租售比大约为1:547。

　　北京市统计局公布的数据显示，2013年一季度人均家庭总收入为11316元，同期，朝阳旺角70平方米的两居室报价在3500元/月，而塔院小区70平方米的两居室报价则在5000元/月。

　　2010年开启的这轮房地产调控，至今运行已经3年，然而，房价收入比、住宅租售比在调控中基本失声，看似不起眼的房租收入占比也步步紧逼。调控，要想真正见效，还是需要地方政府多管齐下。