“新国五条”细则下众多避税歪招 防人财两丢
2013-03-13 14:22:41   来源：青松网   评论：0 点击：

　　盘点“新国五条”细则下众多避税歪招，业内提醒歪招风险高千万不要抄

　　3月1日，在全国“两会”召开之前，国务院紧锣密鼓地发布了房地产调控“新国五条”细则，成为近几日媒体和市场关注的焦点。其中，二手房个税按照转让所得20%计征的规定，更是引爆舆论，成为当下的必聊话题。

　　随着这一重磅政策的出台，二手房交易大厅人头攒动、突击过户，房地产中介异常繁忙，买房人惶恐，卖房人忐忑。股票市场上，“万科保利金地招商”四大地产龙头股跌停。调控政策可谓“吹皱楼市一池春水”，当下，摸黑起床到交易中心排队的有之，从黄牛手里买排队号的有之，几小时就买下一套房的有之，各种歪招规避税收也有之。

　　房报提醒，各种歪招，不管看起来多么靠谱，实际都蕴含风险，不宜盲目模仿，小心人财两丢。

　　1、

　　最“专业”的避税法

　　十几套房源一起做信托

　　避税方法：有信托从业人员表示，规避“新国五条”细则20%个税，可以用信托或基金方式。技术上需要房产中介协作，几套、十几套甚至几十套出售房屋一起打包，若干套房子总价要超过3000万元，超过100万元的就可做成信托或者基金专项，卖出方作为委托人，买入方作为受益人。到期后，以资产归给受益人，免除所得税。

　　风险提示：上海明伦律师事务所律师杨传君表示，以信托或者基金避税，姑且不论具体操作上的繁杂，有两点是不可能回避的：首先，行为的目的应具有合法性。目的不合法，法律必然禁止，如我国《信托法》第十一条规定：“信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益的，信托无效”;第二，如此“理财”，实质上仍是财产转移，属于应税项目，并不能达到规避税款征收的目的。

　　2、

　　最费脑的避税法

　　以婚姻炒作

　　避税方法：有观点认为，以下卖房，可以免去20%个税：第一步，卖家离婚，准备出售的房产归于男方;第二步，买家离婚;第三步，卖家男方携房产和买家女方结婚，房产共同拥有;第四步，卖家男方和买家女方离婚，房产归买家女方;第五步，各自复婚!

　　风险提示：上海明伦律师事务所律师薛雯雯表示，这样操作，首先道德上的风险不可控，离婚各方当事人是否能够信守“初衷”?极有可能弄假成真。

　　其次，除财产关系外，离婚还涉及夫妻、子女间的人身关系。而每一次离婚，都将引发一次房产归属确权。一旦房产确权归属其中一方，在其再次结婚时，该房产已经成为了该方的婚前财产，其后的配偶想共有该房产谈何容易?

　　更何况，即使复婚，婚前财产的这道“坎”也不容易跨越。以婚前财产在婚后与他人共有，实为赠与，仍需要缴纳契税。

　　最后，因涉及人身关系，买卖双方无法用协议互相约束，房款的交付与房屋的过户在过程上脱节，无论对于何方来说都存在巨大的风险，今后一旦发生争议，合法权益将难以维护。

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　　3、

　　“最需合作”的避税法

　　我不欠钱，但我打欠条

　　避税方法：有网友表示，可以采取下面这种办法避税：买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产作抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户，没有税。

　　风险提示：上海明伦律师事务所律师薛雯雯认为，首先，以避税为目的伪造证据、虚假诉讼，属于恶意诉讼，侵害了国家税收管理制度及正常的民事诉讼程序，不仅会受到民事上的制裁，而且涉嫌逃税，可能要承担刑事责任。

　　其次，所谓“最需合作”，也就是说，房屋的产权最终能否转移，需要卖方积极配合。若卖方收款后，该房屋另因债务纠纷被法院查封，则该房产最终将难以协商抵债，只能通过拍卖处理。若该房内有租户居住，即使以房抵债，也不能对抗租户。

　　再者，因买卖双方将真实的交易情况设计成借款，一旦卖方反悔不愿交易，因双方之间是欠款纠纷，卖方返还借款即可。即使是抵押后通过法律程序抵债，上述行为仍属于不动产的移转，并不能避免税款征收。

　　4、

　　最普遍的避税法

　　做低成交价格少缴个税

　　避税方法：有些微博观点认为，在出售二手房时，把合同价写得与当初的买进价一样，私下再签个“阴阳合同”，一分钱的税也不缴，这种方法对需要按揭买房的不太适用。

　　风险提示：房地产买卖双方做低房价，从性质上看，属于一种逃税行为，不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，还扰乱了不动产交易的市场秩序。

　　有中介公司提供的数据显示，即使在“新国五条”细则出台之前，就有50%的二手房成交已经做低了房价。不过该公司提醒，即使如此，想将合同价写得与买进价一样，是“纸上谈兵”。 “交易中心的人是傻子吗? ”交易中心的估价公司会对成交房屋所在小区有自己的审核价，以上避税方法不过空想而已。再说，即使“天上掉馅饼”，侥幸通过了审核，以后房屋再转让，极有可能征收更多的转让税费，划算吗?

　　5、

　　最“经济”的避税法

　　离婚后就变成唯一住房

　　避税方法：根据此前规定，满五年且是卖方唯一住房的房子，是免征二手房个人所得税的，因此该类房源备受买方关注。因此，有些网友想出下面歪招，比如夫妻离婚，家里有四套房的话，三套房归老公，一套房归老婆，老婆再卖房就成唯一住房，可以免征20%个人所得税。

　　风险提示：与此相对应的观点是，未来假离婚、真卖房的会越来越多，甚至可能会推高离婚率。对此，不少读者认为，以前为限购政策离婚，现在又要为个税政策离婚，真是拿婚姻当儿戏，有违道德伦理，冒着失去家庭的风险省20%的个税，不值。律师也表示，这样的方法很冒风险。

　　6、

　　最“实际”的避税法

　　尽量做高装修费减个税

　　避税方法：今年春节，申小姐买了亲戚的动迁房，由于该动迁房两年后才能正式过户，买卖双方只是私下签了合同，付了一半房款。约定两年后，再支付剩余房款，同时过户，另外买卖双方所有税费皆由申小姐承担。

　　3月2日，申小姐听到“新国五条”细则时，虽然着急，但也无能为力，房子没到过户时间，说啥也白搭。不过申小姐也没闲着，她四处咨询身边的朋友和中介业务员，到底如何才能少缴个税。最后，申小姐决定，两年后过户时通过做低总价、做高装修费的方式，尽量减少个税。

　　风险提示：业内专家凌嘉琪认为，豪华装修可以写到40万元，也可以写到50万元，在实践操作中，这个可能是将来最易操作的一个避税办法。

　　但装修费不可能无限上浮，更不可能完全自己说了算。日前有市民前来咨询，装修费、银行贷款利息等，能否算进买房原价。闵行区房地产交易中心表示，要等上海出台具体实施办法后，才能回答此类问题。 21世纪不动产分析人士表示，按照国税总局2005年发布的相关通知，按差额20%计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中，要减去包括装修费用在内的合理费用和转让税费等的净所得额。 “但装修费等都需要提供税务认可的正式发票和正式凭据。目前如何认定需要各地调控细则出台后才有定论。 ”

　　7、

　　最想当然的避税法

　　通过赠与房产规避个税

　　避税方法：A要把房子卖给B，A想通过赠与B的方式规避20%的个人所得税。 A认为，房屋产权赠与时，受赠人即B只涉及3%的契税等，赠与人和受赠人，即A和B都不用缴纳个人所得税。

　　风险提示：2009年，国家曾下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，其中明确以下三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　其他情形的房屋赠与都要征收个税。也就是说，赠与人和受赠人之间不符合以上三种条件，想通过赠与方式逃避20%的个税是不可行的。不符合以上三种情况的受赠人个人所得税具体算法是，其应纳税所得即赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付相关税费后的余额，乘以个税税率20%。

　　8、

　　最好笑的避税法

　　自家房卖给别人再买回来

　　避税方法：在诸多避税办法中，最不靠谱的当属这一方法。有网友发帖表示，发现了少缴个税的办法：把现在的房子做个象征性交易，卖给自己的父母亲或者其他可靠的亲戚。然后再买回来，重新办张房产证，这样交易金额就按现在的市场价，以后转让差额就可以变小。

　　风险提示：人类一思索，上帝就发笑。

　　在当下限购、限贷甚至“限卖”的背景下，且不说父母亲及其他可靠的亲戚有没有买房资格，即使有，这样先卖出去再买回来，营业税、契税、中介费样样不能少。简单来说，假设这套房满五年且唯一，个人所得税就免征，就没有操作的意义。假设这套房满五年非唯一或者不满五年非唯一，卖给父母亲或者亲戚，一样需要缴纳个人所得税，何需如此折腾?

　　此外，你怎么知道可靠的亲戚拥有这套房子的时候，还愿意返还?即使愿意还给你，亲戚也莫名其妙地从首套房直接变成二套房，本来可以首付三成、利率8.5折买房，现在必须首付六成以上、利率上浮10%甚至更多，人家为什么愿意这样“无条件地配合”呢?