国旅联合土地入股温泉 回购协议暗藏输利管道
2013-01-26 14:09:46   来源：青松网   评论：0 点击：

        本报记者 韩迅 上海报道

        11月6日，国旅联合(600358.SH)发布对外投资公告：同意公司全资子公司南京国旅联合汤山温泉开发有限公司(下称汤山公司)与南京金桂园农业发展有限公司(下称南京金桂园)共同组建成立南京汤山金桂园温泉开发有限公司(下称金桂园温泉)，合作开发汤山颐尚温泉度假区三期174亩旅游用地。

        公告显示，金桂园温泉注册资本为4.35亿元。其中，南京金桂园以现金2.61亿元出资，占金桂园温泉60%股权;汤山公司以174亩旅游商服用地出资，出资金额1.74亿元，占金桂园温泉40%股权。

        按照国旅联合的说法，这次投资将带来超过8000万元利润，对于今年第三季度已出现亏损的国旅联合来说，这无疑是个好消息。

        但让市场担忧的是，这174亩具有国有土地使用权的土地，会不会从此旁落他人之手。

        低估之惑

        按公告，汤山公司此次作价入股的174亩土地，每亩作价为100万元。

        据记者了解，这块土地坐落于南京市江宁区汤山街道温泉路8号，位于南京汤山颐尚温泉度假村南侧，东至延祥路，西至美泉路，南至空地，北至美泉路。

        江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司(下称立信永华)出具的评估报告显示，宗地国有土地使用权证号为：“宁江国用(2011)第29245号”，证载土地使用权面积149820.5平方米，本次待估宗地位于该证载土地面积之内，共计约174.73亩，合计面积约为116487平方米。土地使用权年限截止日期为2043年3月2日。

        土地证载用途为住宿餐饮用地，规划容积率为0.3，绿地率不小于35%，出让年限40年，土地剩余使用年限为30.59年，该土地为汤山公司通过协议出让方式取得。

        最终，立信永华按市场比较法评估的174.73亩国有土地使用权于评估基准日2012年8月31日的评估值为17123.60万元。

        那么，每亩100万元的作价究竟有没有低估呢?

        记者从南京市国土资源局了解到，2011年一块距离汤山街道温泉路南侧仅一公里距离的汤铜路以西地块，203亩的土地性质同样是酒店用地，去年拍卖出让价格达到30500万元，每亩达到150万元。

        江苏一家地产公司负责人告诉记者，虽然不是住宅用地，但即使是作为住宿餐饮用地，温泉路每亩100万元作价也是不高的，“何况还不是控股。去年江苏泛亚拍到的一块属于江宁横溪街道甘泉湖的22亩住宿餐饮旅馆业用地，地势明显比汤山街道要偏，而且也没温泉的噱头，去年都能拍出104.5万元，今年温泉路的每亩只作价100万元，是不是有点低估了?”

        对此，国旅联合董秘程晓告诉记者，不存在低估作价的事情，“我们这块土地不是住宅用地，将来是要建设酒店之类的建筑。100万元也是专业机构评估的，何况这块地的容积率只有0.3，使用年限还有30年左右，这是和其他酒店用地不同的一个重要原因。”

        和汤山公司此次出让的土地相比，甘泉湖的22亩土地容积率是0.45，而上述汤铜路以西地块的容积率为0.8。