恒大地产涉违规批地 万亩大盘触红线
2013-01-30 10:26:24   来源：青松网   评论：0 点击：

        导读：近日，有媒体曝光了恒大地产位于成都大邑县的旅游地产项目，其项目涉嫌违法批地。恒大地产的该违规项目在4月份受到国土部的通报，有9名地方官员也因该项目被查处。有媒体评论认为，恒大山水城这个曾经轰动成都楼市的造城运动也暂时告一段落，留给当地的或许是一片数十万平方米的烂尾工程。那么，恒大地产拿地违规为何被禁行2年后才得以暂停?有媒体对此进行了详细的调查。“恒大赌的是在暂时的违规批地处理之后，政府还是会想办法将这些项目的土地指标解决，否则不仅是赔偿金问题，就是万亩项目的烂尾都是各级部门难以承受的。”上述地产界人士指出。

        四川省大邑县涉嫌违法批地近两年后，恒大地产终于暂停了其位于成都大邑县的旅游地产项目。这个规划上万亩，建筑面积达数十万平方米的旅游综合地产项目，如今在各方的信息系统中均停留在暂停、待售状态。

        日前国土部的通报称，国土资源部挂牌督办后，四川省国土资源厅责成大邑县政府将征占的集体土地全部退还原集体经济组织。对农民拆迁安置房建设占用的59.23亩土地，责成县政府依法完善相关手续，尽快完成安置房建设，交付被拆迁农户，保证社会稳定。对恒大山水城项目已占用的915.3亩土地，责成县政府落实耕地占补平衡，尽快完善用地审批手续。对已建已售建筑物，对相关责任人责任追究到位后依法完善相关手续，对其中的独栋别墅实施整改，不得出现独栋别墅。已建未售的建筑物由大邑县政府收购，作为国有资产依法处置。对抵押的已建建筑物，待抵押解除后，由大邑县政府收购，作为国有资产依法处置。对已售未建建筑物，不得继续建设，由房管部门通知恒大公司按照《合同法》的相关规定解除售房合同。

        受此影响，大邑县超过9名官员被查处。

        自此，恒大山水城这个曾经轰动成都楼市的造城运动也暂时告一段落，留给当地的或许是一片数十万平方米的烂尾工程。

        违规批地 万亩大盘触红线

        更为蹊跷的是，大邑县地方政府对参加拍地的企业“条件设置”，也几乎为恒大地产量身定制。

        此次被叫停返还的地块，主要来自大邑县凤凰旅游项目的恒大山水城地产项目。据了解，恒大地产大邑凤凰国际旅游度假区项目总投资50亿元，原计划占地5500亩，后该项目面积一扩再扩，远期规划占地达1万多亩，总投资也升至100亿元。

        但恒大地产在该项目的拿地之路却充满猫腻。2010年1月，恒大山水城项目尚未拿地便告开工。而恒大地产与大邑县政府的“投资协议”却在当年1月29日签署。查阅恒大山水城的拿地记录，大邑县“国土拍告[2010]03号”显示，在2010年2月5日，大邑县拍卖恒大山水城项目所在地晋原镇大双路的四宗地，最小的一宗地为248.95亩，最大的一宗地为465.23亩，这四幅土地均被恒大以29万元/亩低价获得。而这些拍卖宗地的面积，均超过了2009年国土资源部下发的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》中“单幅不得超过200亩”的标准。

        更为蹊跷的是，大邑县地方政府对参加拍地的企业“条件设置”，也几乎为恒大地产量身定制。最终使恒大地产每次都以起步价成功拍得该项目土地，且起步价大大低于相邻地块。

        2010年7月，大邑县国土局同发两项拍卖公告，“邑国土拍告[2010]11号”文和“邑国土拍告[2010]12号”文，其中一场拍卖的18块地中，有14块地处于恒大山水城项目所在地，这些地块，最大的面积为105亩。

        2010年7月22日，恒大地产两次均以34万元每亩的起拍价得手。而同天的拍卖中，与恒大山水城相近邻的3块宗地，起拍价均为每亩90万元，约是恒大地产项目地块拍卖价格的3倍。

        大邑县当地居民反映，该项目地块的拆迁安置中，还因未落实征地补偿政策导致该区域内多次暴力拆迁引发的群体事件。据了解，恒大在大邑项目实行一二级联动开发，按照协议，当地村民拆迁后将被统一安置在拆迁小区，村民每亩土地补偿2.4万元，外加500元的青苗补偿费，宅基地补偿则为每平方米32元。但时值今日安置房建设也并未完成。

        与此相对应的是，在恒大与大邑县的协议达成5个月后，2010年6月27日，恒大山水城开盘，推出599套别墅，售价每平方米达6000元以上，当年恒大该项目销售达至2亿元以上。

        据国土资源部的通报内容，2010年1月，成都市大邑县政府作出《关于凤凰旅游项目用地置换的批复》(大邑府函[2010]5号)，擅自将四川省政府批准的2700.81亩土地调整至未经农用地转用和土地征收审批的地块。

        挂牌督办 过亿赔偿金争议

        恒大一边继续建设、继续销售，建的面积越大，销售的越多，赔偿额度自然也会随之提高。

        恒大拿地违规为何被禁行2年后才得以暂停?

        四川省国土资源厅人士向《中国经营报》记者透露，2010年国土部派出的工作组在大邑驻扎，对四川地震灾区灾后重建项目进行审查时，就发现该项目存在违法批地的情况，希望大邑县政府对此事进行处理，而大邑县政府则想方设法希望将此列入灾后重建项目蒙混过关。

        国土部的资料显示，2010年12月大邑县政府撤销了《关于凤凰旅游项目用地置换的批复》，但直至2011年6月，大邑县政府才向恒大地产集团大邑公司发出《限期交还土地通知书》，责令30日内交还土地，但该项目并未停工，别墅仍处销售状态。2011年12月，国土部执法监察局派人现场检查发现后，大邑县政府才要求有关部门发出停建、停售通知。

        “地方政府承认违法批地，恒大有权要求其赔偿损失。”大邑县政府知情人士表示，因恒大地产要求的停工赔偿超过亿元，地方政府和恒大地产的谈判始终未结束，一度不执行停工停售也不足为奇。“恒大一边继续建设，继续销售，建的面积越大，销售的越多，赔偿额度自然也会随之提高。”

        据了解，2011年12月，国土部执法监察局派员赴现场调查、挂牌督办时，大邑县政府才通过断水、断电、断网等措施强行对恒大山水城项目执行停工停售。2012年1月，国土资源部将此事列为督办项目，并于2012年4月17日对外公布事件处理结果。

        目前，在恒大山水城项目中，涉嫌违规批地的大邑县原县委书记符礼建已被双规正处于刑事调查阶段;常务副县长胡元军已被免职调查;国土局局长王煜、建设局局长严凤文因涉嫌犯罪，目前已经被移送司法机关;大邑县规划局局长黄朔、副局长余易陶，规划管理局总工程师叶宏伟，大邑县房产管理局行政审批科副科长罗卡，原房管局局长李成伟已被分别处以调职、记过、开除党籍、谈话等处分。

        记者观察

        开发商和地方政府的“利益战车”

        恒大地产与大邑县的故事仅是中国城镇化建设中的一个样本。

        在大邑县部分官员的口中，大邑这样的三四线城市，要实现增长转型和城镇化，必须大量引进地产项目，引入成熟的地产商。对于一个经济模式单一，需要大量基础设施建设资金的普通城镇来说，土地几乎是政府手中唯一的“王牌”。

        而恒大地产一直坚持二三线城市甚至四线城市开发，走造城运动路线，旗下众多项目动辄成千上万亩。两者具有共谋的先天基因。

        “恒大这类地产商到地方投资，往往提出的就是大规模拿地要求，政府如同意其整体开发思路，在用地上则不得不突破国家有关规定，走在红线边缘。”四川倍瑞地产总经理闵红淞表示，正是因为双方在商业利益和改变地方形象上目标一致，双方不惜火中取栗，以换取各自需要的丰厚收益。

        根据成都市发改委的相关数据，大邑县的财政收入在2009年仅为15亿元，在恒大等地产项目带动下，加上大量的地震重建项目拉动，2010年大邑县的财政收入一跃达到35亿元。

        在资本市场，恒大也不断通过其山水城式的“造城”开发模式，讲述在二三四线城市狂飙突进的增长故事：2010年，恒大集团的土地储备已达到9600万平方米，成为中国房企名副其实的“地王”。

        而由于中国土地管理的二元机制，巨大的低价差异为恒大及其背后的国际资本带来了空前的利润想象空间，2011年恒大地产年销售额增突破700亿元，跻身中国地产开发三甲之列。

        当然，吃透地方增长需求潜规则的恒大地产董事长许家印，或许就没有其广东老乡碧桂园董事长杨国强幸运——前者不得不面对其在大邑、彭山等地遭遇的“烂摊子”，而后则仍游走在规则的边缘。

        与恒大大规模圈地快速开发，追求业绩不同的是，碧桂园大规模圈得的土地，实际上很多都是不具备开发条件的生地，与当地政府签署的也多数是一级开发协议，即将生地做熟，然后再行出让。“这种模式之下，碧桂园实际上只是替当地政府进行一级土地开发，国有土地使用权并未发生转移，在法律和政策层面上，碧桂园的圈地都不构成违规事实，一旦进行二级开发的时候，碧桂园再与地方合谋寻求土地转换。”一位国土系统人士表示，由于上市相对较早，碧桂园让地方政府获得政绩的同时，又保护了其不至于踏上法律和政策的“地雷”，伤及自身。

        然而，从2008年危机中走出来的恒大地产，2009年才通过香港资本市场上市，之后不得不将大规模圈地的模式演进到快速开发。情急之下，大规模造城运动不得不绑上快速开发、突破红线的“利益战车”。

        而这一模式的未来不仅是许家印等地产商亟须解决的问题，对于二元制的中国土地管理者来说，这同样是丞待解答的命题。

        不过关于恒大山水城地块及其赔偿金问题，截至记者发稿，大邑县政府及恒大地产均未对记者的采访进行回复。恒大地产告知记者，因相关负责人出差在外，无法回应。

        然而，恒大违规拿地并非个案。

        记者调查发现，恒大地产如此拿地的情况，在四川彭山也同样存在。

        2008年2月底，中纪委调查组进驻四川眉山市彭山县，在调查后决定：广州恒大彭山金碧天下在建一期1000亩工程停工;已办的国土证注销;恒大与当地乡政府共建协议撤销;未动的土地复耕;对几个相关领导进行行政处分。

        “几乎与恒大山水城项目一样，恒大彭山项目被叫停后也在继续建设和销售。”一位成都地产商人士透露，恒大之所以有敢对政府政策、纪律叫板的勇气，除了抓住违规批地主要责任在地方政府之外，更主要的原因在于恒大推行的万亩造城策略，几乎是彭山、大邑这种三四线城市最大的形象工程。“不管是当地政府还是上级政府都不允许出现上万亩、几十万平方米的烂摊子。”

        “恒大赌的是在暂时的违规批地处理之后，政府还是会想办法将这些项目的土地指标解决，否则不仅是赔偿金问题，就是万亩项目的烂尾都是各级部门难以承受的。”上述地产界人士指出