光耀地产被曝无力偿还 地产信托再遇兑付风险
2012-09-27 15:27:25   来源：大洋网   评论：0 点击：

　　与大连实德庭外和解后，华澳信托旗下产品再现隐忧。

　　相关信息显示，华澳信托于2011年6月发行了华澳·长昊1号——光耀股权收益权流动化信托(下称“长昊1号”)产品，共计募资8亿元。

　　其中，优先级A类信托单位募集规模为3亿元，存续期为18个月，可延长6个月;优先级B类信托存续期为24个月，同样募集3亿元;优先级C类募资2亿元，存续期24个月。

　　按信托约定，所募集资金将用于向光耀集团有限公司(下称“光耀集团”)和惠州市光耀地产集团有限公司(下称“惠州光耀”)发放信托贷款，分别用于荷兰水乡八期项目和惠环项目的开发建设。

　　一年之后，“长昊1号”回笼资金仅有1亿多元，在优先级A类所剩不足6个月的存续期中，如果光耀不能凑足3亿元，优先级A类将面临延期。

　　让投资者堪忧的不仅如此，长昊1号的第一还款源即便开盘房屋售罄，销售收入也不足支付募集资金的四分之一。而补充还款源项目却远远滞后于原定计划。

　　第一还款源不足四分之一

　　按照约定，“长昊1号”的第一还款来源为荷兰水乡八期项目及惠环项目销售收入;而威海项目和光耀城项目的未来销售收入作为补充还款来源。

　　那么，作为第一还款源的荷兰水乡八期项目及惠环项目的销售状况究竟如何呢?

　　根据公开资料“长昊1号”2012年6月2日公布的季度管理报告称，荷兰水乡八期项目及惠环项目销售情况良好。其中，荷兰水乡八期共签约销售213套，目前已销售房屋占所有已开盘房屋的61%。与此同时，惠环项目签约销售共计955套，占已开盘房屋的94%。

　　尽管销售状况良好，但公开资料显示，截至2012年6月2日，光耀方面仅仅向监管账户存入了销售收入12882万元。按照还款约定，12882万元应是荷兰水乡八期项目及惠环两个项目的销售收入。

　　然而，签约销售收款比例有多少?12882万元是上述已签约销售的全部销售收入吗?

　　“信托产品为私募产品，不需要向投资者以外的任何人公开信息。”华澳信托·长昊1号信托经理何昕佶在接受21世纪网连线时表示，并建议咨询公司市场部负责人。并建议咨询公司市场部负责人。

　　但该负责人电话一直无人接听。

　　与此同时，荷兰水乡八期项目已开盘可售房屋只剩下39%，而惠环项目也仅剩6%的可售房源。即便均按照之前的售价，并且全部售罄，其累计销售收入也不足2亿。

　　也就是说，第一还款来源的所有销售收入，亦不足支付“长昊1号”全部融资额的四分之一。

　　值得注意的是，相较2011年，惠州楼市2012年正承受着史上最大的存量房重压，其中尤以惠阳区与大亚湾最为严重。

　　统计数据显示，截至2012年3月底，惠阳区与大亚湾目前可出售存量房约为11420套，即使按照之前10个月平均每月666套的销售速度计算，上述存量仍需大概17个月才能被完全消化。

　　而荷兰水乡八期项目以及惠环项目恰恰位于惠州市。由此不难判断，能否将剩余房源，按照现价全部售罄，对于惠州光耀亦有难度。

　　补充还款源项目滞后

　　第一还款源不给力的同时，补充还款源也没有带来好消息。

　　尽管作为“长昊1号”补充还款来源之一的威海项目已有320套住宅取得预售证，但原定于2012年2月1日之前取得相应面积四证的光耀城项目，如今却只取得《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，尚未取得《工程规划许可证》和《项目施工许可证》，项目进展时间远远滞后于原定计划。

　　“滞后原因主要是项目所在惠阳区住建局的片区控制性详细规划和周边市政配套规划尚未正式出台，导致光耀城项目尚未取得正式的项目概念性方案规划批复。”华澳信托方面对此解释称。

　　同时，华澳信托表示“将于近期向郭赞明、深圳市光耀地产集团有限公司和惠州市光耀城投资有限公司出具处理通知书，督促惠州光耀城项目公司迅速整改、认真履行责任，积极与当地政府协商以尽快取得剩余两证。”

　　项目滞后，信托计划却不能延期。“长昊1号”除优先级A类可以延期6个月之外，B类和C类均为24个月，留给光耀集团只剩下不到一年的时间。

　　“目前，国家房地产宏观调控的政策并没有放松，光耀城项目很难尽快拿到另外两证，并且在一年内预售将近6亿元。”一位不愿具名的地产行业人士表示。

　　“不只是华澳信托，其实，前一两年发的房地产信托出现很多问题。目前发信托产品的风控越来越严，尤其是房地产和类房地产信托。”用益信托网一位分析人士告诉21世纪网。