新国五条细则有待落地 深圳更严调控箭在弦上
2013-03-06 22:57:30   来源：智闻网   评论：0 点击：

　　新国五条及其细则的国家房地产宏观调控出炉后，不少二手房买卖方为规避未来可能产生的高额税费，选择在近期完成交易。

　　新国五条及其细则的国家房地产市场宏观调控出炉后，深圳市场出现些许观望状态，但也有不少买方和卖方为规避未来可能产生的高额税费，选择在近期完成交易。

　　在此轮新政出台前，深圳市场出现买卖双方对于市场预期“太好”的气氛，二手房市场频频出现反价现象，开发商的新推项目也在酝酿提价。此轮调控细则出炉后，这种“盲目乐观”的市场预期受到部分打压，但市场也并未出现预料中的“冷却”效果。经过数轮调控后，深圳房产市场对于政策判断和消化的周期越来越短。

　　这轮调控并非“无声”。不少开发商、中介以及房产投资者认为，这次调控凸显中央压制房价过快上涨的“决心”，意在针对此前市场“预期太好”的气氛。调控政策的出台也在强化“房价不会大涨”的市场预期。

　　业内专家普遍认为，如果在新国五条及细则后房价仍“过快上涨”，那么中央将继续出台更为严厉的调控措施。

　　“限购限贷限价”空前强化

　　“新国五条虽然不新，但以‘限购、限贷、限价’为代表的房地产调控政策获得了空前的强化，政策的效力已基本发挥到了极致。”世联地产研究总监吴志辉说。

　　此次出台的新国五条及细则对限购做出了统一标准，“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房”，同时亦要求，住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要进一步从严调整限购措施。吴志辉表示，深圳执行的限购在更大城市中算比较严格的，但此次新国五条出台后，深圳如出现房价上涨压力较大，那么其仍然有可能从严调整限购措施。

　　在限价、限贷方面，中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，限价毋庸置疑将会在新国五条出台后严格执行，而主要针对二套房的差别化信贷政策的行使权则在商业银行，“银行有上调利率的主观意愿，但仍要考虑各城市间的平衡，相比较而言，深圳市政府更容易在税收方面出台政策”。

　　新政效果有待观察

　　吴志辉表示，为避免政策的“强弩之末”效应，政府在强化原有政策的同时，也在探索新的调控方式，如房产税，“新的调控方式着眼长远，但短期影响有限，行政性的手段仍然是获取短期理想调控成果的关键”。

　　“虽然深圳市地税表示如无中央更细化的通知和要求，将不会调整现在实施的个人所得税核实征收和核定征收双轨的方案。”肖小平表示，但是深圳作为国家调控的重点城市，中央会否要求深圳再做一些调整，仍难以预料。

　　不管怎样，“此轮新政已经对市场上买卖双方的心理预期方面产生了很大的影响。”肖小平认为，政策具体效果仍有待市场消化后再看，且要视深圳出台怎样的配套细则。

　　“新政细则落地，犹如扬汤止沸。”吴志辉表示，业界担心的是市场预期转向，尤其是二手房市场的下滑，其情绪会波及一手房市场，从而导致购房者可能重新陷入观望状态，带来市场短暂沉寂，成交量下滑在所难免。“政策当头，似乎永无止境，但在政策的夹缝中，市场总能展现出其强韧的力量。”吴志辉说。

　　如楼市猛涨“三限”还可再加码？

　　针对国五条以及国五条出台后的市场，不少受访专家表示，政策出台强化了调控将要长期化的预期，即中央调控不会放任房价过快上涨，一旦再出现房价过快上涨的现象，中央势必再加码调控。

　　世联地产董事长陈劲松表示，调控没有最全、最严，只有更全、更严，“如果此细化文件出台，房价还猛升，还有更严的(政策)储备着。2013年是政策过渡年，是治标向治本方向的过渡，这期间不论多长时间，宁可在市场低迷中向上走，不愿从高潮往下走”。

　　专家分析，对于深圳而言，现已实施的限购、限贷、限价政策都存在加强严格实施的空间，此外，税收政策依然有加码空间，无论是针对保有环节征收房地产税，还是针对交易环节加大征收交易税的力度，在未来都存在可能。