龙湖地产“报商模式”疑触政策红线 存漏税等三大风险
2013-01-25 19:22:23   来源：青松网   评论：0 点击：

        “以房源优惠券的成交业绩衡量纸媒广告费用，最终可能导致开发商品牌受损。”蔡尚伟分析说，纸媒作为非专业代理商，在追求高额广告费的过程中，可能存在夸大其辞或与所推楼盘实际不符的情况，使开发商品牌受损。

        目前，“报商模式”已在重庆多个房企推广，并可能延伸至汽车等多个领域。“或许这一模式从合同签订之日起，开发商与纸媒就已开始交恶。”有分析人士尖锐指出。一些传媒经济学家则担心，该模式存在令市场多方皆输的潜在可能性。

        “报商模式”隐藏三大风险 税务漏洞首当其冲

        《每日经济新闻》记者经过深入调查，并采访多位业内人士后发现，“报商模式”在带给媒体成本上升及公信力可能下滑的多重压力之外，还存在三大硬伤，甚至可能触及政策红线、诱发漏税风险。

        风险之一：存税务漏洞 避税空间放大/

        Wind统计数据显示，在73家港股上市的房地产公司中，龙湖地产的每股现金流2009年排名第十，2010年和2011年排名第二;同时，自2006年以来，龙湖持有现金一直增加，而截至2012年6月30日，集团现金及银行结存便达174.7亿元人民币。

        同龙湖地产有过合作的何伟坚认为，龙湖比较稳健的现金流原因之一在于对营销费用的把控，他的公司去年拿下了龙湖重庆公司部分销售代理合同。“龙湖去年年营销费用控制在合同销售金的1.2%左右，这个比例远低于3%左右的行业平均水平。”

        一位不愿具名的国内一线房企人士则直言，重庆市场诞生出的“报商模式”，同龙湖当时“缺钱”却又要提前破百亿元的背景紧密相连，报媒广告市场的不景气也为该模式的滋生提供了生长土壤。而据龙湖地产1月7日发布数据显示，其2012年实现合同销售金额401.3亿元人民币，同比增长4.9%，而以重庆为代表的西部区域同比增长则高达46.7%。不过鲜为人知的是，“报商模式”却潜藏着巨大的税务风险。

        据重庆市税务局人士介绍，在开发商同媒体传统的广告合作模式下，媒体收到开发商所支付的广告款后，应在当地地税局开具广告发票，并交纳相关税费。不过这一过程在“报商模式”下却很可能被省略。

        在该模式下，开发商并不直接支付媒体广告款，而是以房源优惠券的形式置换，媒体销售优惠券所得收入由此难以界定款项来源。据知情人士透露，目前重庆报媒销售优惠券后向消费者出具的收据为“信息咨询费”，且很少向消费者提供发票。

        上述税务局人士介绍，目前重庆广告行业适用的基本税率为营业税的5%。以上述资料中所涉及纸媒收入为例，去年6月1日至9月30日，累计为开发商销售4077套房屋，合作总收益1725万元，由此计算应向税务局上缴营业税86.25万元。

        除了上述营业税以外，还应在营业税基础上缴纳7%的城建税、3%的教育附加税、营业收入3%的文化事业建设费，综合计算后总应交税146.63万元。

        一名不愿具名的重庆纸媒房产部人士告诉《每日经济新闻》记者，确实存在纸媒将销售优惠券所得款项纳入非广告收入范围，以此获得避税空间，“他们有自己的办法”。

        “纳税人兼营广告业和其他业务的，可分别核算不同税目的营业额，非广告收入在税率上便不能适应广告业税率，所交的款项也会相应减少。”财税专家马靖昊说。

        能够获得避税空间的还包括开发商。“对开发商而言，其出售的优惠券作为房款本也应该作为销售收入向税务局交税，现在却冲抵了广告款，在一定程度上对当地税收也有损害。”马靖昊表示。

        《每日经济新闻》记者了解到，开发普通住宅的房地产企业，基本适用税率为5%销售收入的营业税、0.5%印花税、以及营业税基础上缴纳7%城建税、3%的教育附加税。而上述重庆纸媒开展“报商模式”以来所得的1725万元营业收入，在原有模式下，则本应为开发商销售房屋所得收入，照此计算至少应纳税155.21万元。

        对此，马靖昊表示，该模式确实减少了房地产公司的主营业务收入，在缴纳计算营业税、城建税、教育附加税时，确实起到了避税作用，不过由于这部分收入对企业利润并无影响，所以在缴纳企业所得税时并无规避空间。

        针对该模式可能存在的税务漏洞，龙湖方面回应称，龙湖一贯坚持合法、合规经营，会自觉承担社会责任。