龙湖地产“报商模式”疑触政策红线 存漏税等三大风险
2013-01-25 19:22:23   来源：青松网   评论：0 点击：

        风险之二：消费者权益难获保障/

        市场人士对“报商模式”的担心还来源于其潜藏的纠纷高发性。

        据了解，在“报商模式”下，开发商对旗下楼盘划定100套房源，根据户型面积、总价等因素，与媒体约定每套房源以信息咨询费的名义，给媒体收入，冲抵广告费用。

        “关键就在信息咨询费上。”重庆周立太律师事务所负责人周立太表示，消费者通过媒体购买的优惠券实际上就是购房款，但这部分购房款却并未标明其真实用途，一旦发生违约纠纷，在法律上便很难站住脚。

        周立太认为，开发商与报媒之间在进行“报商模式”合作时，必定有一系列法律文件约束，如果开发商与报媒之间的合作出现问题，双方不买账，消费者的权益无疑首当其冲受到损害。

        尽管这类退款纠纷暂时还无先例，不过本文开头的刘亚辉(化名)的遭遇却能说明一些问题。

        蹊跷的还在后面。“几天后我一个朋友去龙湖仟佰汇办卡，置业顾问却明确告诉他一楼商铺还有销售。”刘亚辉表示，这种做法是明摆着的欺骗，他已经申请退还诚意金，但开发商占用其资金近一个月也让他很不舒服。

        “事实上，以刘亚辉的案例分析，他就已经处于法律维权的弱势地位。”周立太分析，2万元办卡费是他与纸媒之间发生的法律行为，交款收据一栏里标明的却是信息咨询费，龙湖在该交易初期扮演的是第三方角色，退款或退房行为却在他与第三方之间发生，其权益得到保障的几率也大大降低。

        周立太表示，媒体作为信息发布方，是否具备经营售卖房屋优惠券的资质还是未知数，在这一前提下，消费者所缴纳的带有信息咨询费名头的房款在法律上受到的保障力度极小。

        “消费者要获取房款上的优惠，完全可以绕过媒体，直接从开发商那里拿到，中间无端多出媒体这个环节，必有蹊跷。”

        同时，这一模式同样也暗藏价格悬疑。“消费者办理交6000元抵3万元等优惠活动时，均在开盘前，开发商也并未公布商品房销售价格，如果办卡人数超过预期，不排除开发商提高售价赚取更大的利润。”国内一品牌房企公关人士透露。

        何伟坚也坦言，这类看似诱人的优惠很可能是“水中花、镜中月”，购房者得到实际折扣价的几率比较小，它的实质也只是一种营销手法，开发商始终是最终的赢家。

        风险之三：疑触多项预售政策红线/

        “自从做包销后，我们房产部门的人手增加了10多个，逐步建立起了相应的机制，但这个模式存在政策风险，随时都可能被叫停。”上述重庆报媒人士向《每日经济新闻》记者坦言。“这种模式下，媒体在实际操作中同开发商惯用的办理VIP会员卡、内部申购等比较相似，难免有利用政策漏洞的嫌疑。”

        2012年7月20日，重庆一家纸媒房产版刊登消息称，“和泓四季将加推景悦高层D3号楼，参加本报限时团购活动，在开盘前交6000元便可享直抵3.8万元~6.8万元的专属优惠”，并在下方附上了办卡热线。

        《每日经济新闻》记者查询重庆网上房地产信息显示，和泓四季D3号楼的预售许可证号为渝国土房管(2012)预字第(515)号，办结时间为2012年8月29日。也就是说，在办卡之时，其所售房源还未取得预售许可证。

        同样的情况还发生在龙湖时代天街二期高级写字楼身上。

        6月底，龙湖时代天街高级写字楼推套内面积93平方米~136平方米，办卡即享4万元抵20万元的优惠。不过重庆网上房地产系统却显示，去年龙湖时代天街共取得3次预售许可证，证号分别为：渝国土房管(2012)预字第(097)号、渝国土房管(2012)预字第(336)号、渝国土房管(2012)预字第(400)号，办结时间分别为2012年3月23日、2012年6月15日以及2012年7月24日。在上述取得预售许可证的房源中，仅有渝国土房管(2012)预字第(400)号的18号楼有93~136平方米的房源。

        住房和城乡建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确规定，未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金等费用。

        周立太表示，楼盘未定价就先给客户办白金卡、VIP等行为违反国家发展和改革委员会《商品房销售明码标价规定》的规定。

        对于上述质疑，该模式发起者龙湖地产发给《每日经济新闻》记者的回应称，公司并不存在 “以购房优惠券给纸媒以置换报纸广告”的情况，目前的合作均与具备中介资质的代理公司进行，完全合法合规。

        但上述纸媒人士表示，重庆市场上与龙湖开展“报商模式”合作的纸媒中，“有的是报社自己的房产部门在做”。