南海发展调整大厦投资方案加速回笼资金
2013-02-01 09:49:52   来源：青松网   评论：0 点击：

　　证券时报记者刘莎莎

　　 为加快资金回笼速度，南海发展（600323）决定将一块两年半前竞拍的土地变更使用权的限制条件，使其部分可分拆出售，进而优化投资方案。为此，南海发展将增加1.5亿元的投资，该项目的内部收益率由6.25%提高至7.99%，投资回收期13年。

　　 2010年6月18日，南海发展通过公开竞拍形式竞得了广东省金融高新区B-03地块，地块面积为1.49万平方米，成交价为3484万元，用于建设南海发展大厦，作为公司办公场地兼具商业经营用途。当时，该土地使用权的限制条件为项目建成前不能转让、公司自领取房产证之日起20年内不得将建筑物出售，预计该项目的投资额不超过8亿元。

　　 按照原本的土地使用权限，南海发展大厦在建成后20年，公司只能通过出租进行资金的回收，较慢的资金回笼速度，将造成大量资金沉淀。项目竣工后，由于固定资产折旧和财务费用大幅上升，也可能导致项目在前6年产生较大亏损，从而拖累南海发展的业绩。

　　 为此，南海发展与南海区土地储备中心就有偿收回土地进行协商。土储中心同意按评估价收回土地使用权和相应在建工程，据北京中天衡平国际资产评估有限公司出具的评估报告，以2012年12月21日为评估基准日，原南海发展大厦土地使用权和相应在建工程的评估价为1.58亿元。双方于2012年12月28日签署了《国有土地使用权收回协议书》，并明确了土地收回的具体事宜。

　　 土储中心将该地块收回之后，按照规划条件变更后重新挂牌出让，南海发展重新以2.05亿元竞得B-03地块的使用权。据了解，2.05亿元加上土地交易的契税约615万元，扣除土地收回后冲减的土地成本4843万元和在建工程账面价值5755万元，土地的实际成本为1.05亿元，土地成本较此前增加了6929万元。另外，建设投资也由7.63亿元增加至8.44亿元，增加了8071万元。

　　 记者简单地算了一笔账，22亩土地价值1.05亿元，平均478万元/亩。就在半个月前，广东省金融高新区B区刚刚竞拍的一块土地，价值1100万元/亩。对比来看，南海发展变更投资方案后，虽增加了土地成本，但仍较同区地块便宜许多。

　　 土地使用权变更后，将调整为“自持物业比例不低于50%，20年内不得出售，其余可以分拆出售”。投资主体也由此前的南海发展，调整为新成立的全资子公司。项目建成后，可较快实现资金回笼，为南海发展主营业务的发展提供一定的资金来源，有利于支持公司业务的发展。

　　 另外，南海发展通过建设方案的调整也将进一步提升项目的市场竞争力。据了解，南海发展大厦位于广东省金融高新区内，地理位置优越，预计项目未来租售情况理想。其内部收益率也由此前的6.25%提升至7.99%，投资回收期13年。同时，原本计划2014年底建成，将延期至2015年9月。