雅戈尔跨界地产尝苦果
2013-01-26 15:06:38   来源：青松网   评论：0 点击：

        【地产新势力系列报道之五

        本报记者 刘娟 发自重庆

        作为服装行业“不务正业”的最典型样本，雅戈尔在房地产领域高歌猛进多年，风光无限。然而，当雅戈尔扮演着“不差钱”的角色接连在一、二线城市高价抢地王之时，迟迟未见放松的房地产调控重锤，也让其尝到了苦果。

        时代周报调查雅戈尔开发项目近况发现，其在2007年至今获得的多地地王，多面临手持“面粉”贵过在售“面包”的尴尬局面，并深陷“降价即亏本、保价则滞销”的进退维谷之中。销路不畅也导致雅戈尔存货高企，其资金链条也被指陷入困境。公司财报显示，截至2012年9月底，雅戈尔公司存货高达239亿元，占公司总资产的50.32%，其流动负债达314.7亿元，负债率高达73%，而手持现金不足27亿元。

        对于业界的重重质疑，雅戈尔董秘刘新宇仅表示公司资金链并无外界想象中悲观。而雅戈尔品牌部门相关负责人以“房产敏感”为由，称仅接待面对面采访，拒绝记者的书面及电话采访。

        上海地王恐贴本销售

        上海长风，一场“地王”级PK赛即将在岁末上演。

        雅戈尔置业近日对外宣布，其进军上海的第一个作品—长风8号将于12月下旬对外开放示范区。这是长风板块年内迎来的第二个地王项目。7个月前，中海在2009年抢来的70亿元总价地王项目紫御豪庭首度开盘，楼板价2.2万元/平方米，约3.8万元/平方米的开盘策略，使其一举夺得了今年6月份上海楼市的销售冠军。

        中海此番贴着成本线走的定价方案，对其本身来说赚了个薄利，但也把百米开外的长风8号逼上了悬崖。时代周报记者以购房者身份致电中海楼盘时发现，其俨然已把雅戈尔的高地价，作为了自己项目的卖点之一。“你买我们的项目肯定划算，与隔壁项目比，地价上就已经赚了4000元/平方米。”中海销售人员称，2010年9月，雅戈尔以19.58亿元落子长风时，创下的2.6万元/平方米的区域单价地王纪录，至今仍未打破。

        “按照建安、财务等成本简单核算，这个项目至少要卖到4万元/平方米才能保本。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者介绍，雅戈尔项目地价高过中海项目，其售价必须超过中海项目才能盈利。但如此的话，购房者比价后估计很难会买账，这也给雅戈尔出了道定价难题。

        在采访中，多位上海业内人士均对记者表示，雅戈尔地块容积率偏高，难以规划别墅物业，其公寓定价须高过中海公寓售价才具有盈利空间，但操作难度明显。由于明年房地产形势还不明朗，雅戈尔也等不及下一次土地增值、房价上涨的机会。在尴尬定价的局面下，雅戈尔长风8号项目可能被迫要贴本销售。

        时代周报记者从该楼盘销售代理商新聚仁机构内部也获悉，对于项目未来的营销策略，有可能走贴本的销售路线，但最终定夺权还在雅戈尔手里，现在说不清楚。而雅戈尔置业的口风则看似暧昧，其上海公司负责人钱平近日对外表示，作为雅戈尔入沪的第一个作品，公司已在长风项目上投资近60亿元，无论这个项目是否有所亏损，都要将雅戈尔置业的品牌带进上海。

        “在限购限贷的大背景下，雅戈尔项目也面临着有效客群日趋萎缩的不利局面，如何淡季蓄客，也是摆在雅戈尔面前的大难题。”同策咨询研究部总监王巍立表示。不过据时代周报记者了解，截至目前，雅戈尔长风项目的销售体系和团队还没完全建立起来，蓄客更是谈不上。

        薛建雄称，一般来说，销售团队组建好再蓄客开盘，最合理的时间也得3个月以上。而雅戈尔方面，也拒绝对时代周报记者透露具体的上市时间表。

        高价拿地后遗症不断

        如果以上海项目来论雅戈尔地产危局，显得管中窥豹的话，那么，在距离上海200多公里外的杭州，雅戈尔可谓真正举步维艰。

        2007-2010年的4年时间里，雅戈尔在杭州布局了一张高歌猛进的路线图：2007年7月，雅戈尔置业高调亮相杭州，经过90轮竞价，以14.76亿元高价竞得杭州商学院地块(后开发成御西湖项目)，以15712元/平方米的楼面价，首次成就了雅戈尔“杭州地王”的桂冠。随后不久，雅戈尔斥资12.8亿元，拿下杭州转塘50号、51号两个地块(后开发成西溪晴雪项目)。

        2010年4月，面对全国房价的过度上涨，国家推出地产调控组合拳，此后一浪高过一浪的地产调控几乎成为所有房企的梦魇。但彼时乘着金融投资资本东风的雅戈尔风头正劲，并和绿城董事长宋卫平所坦承的一样：“没有预测到调控灾难的长度和深度。”

        2010年12月，雅戈尔又以24.2亿元总价，拿下杭州申花53号和申花56号地块，溢价率分别为153%和155%。根据当年的这两块地块的楼面价，分别是17751元/平方米和18114元/平方米，刷新杭州当时土地出让的单价纪录。

        不料，时隔两年，申花地块仍未交地，却深陷降价包围圈。如今区域内开盘价15678元/平方米的莱德?绅华府项目，楼面价为8778元/平方米;现售价15000元/平方米左右的中顺?上尚庭项目，楼面价也仅为6082元/平方米。

        这也就是说，即便该地块现在开工建设，也难以逃脱亏本的命运。杭州雅戈尔置业总经理水华良也承认：“现状之下，这两宗地块确实没有盈利空间。” 也正因为此，今年3月份至今，该地块频频传出退地风波。雅戈尔方面只能出面一再否认该传闻，并在年报中披露，已于2011年偿付了该地块7.91亿元的部分土地款。