莱蒙国际业绩增长存忧 高利润项目结算渐少
2013-01-25 19:25:23   来源：青松网   评论：0 点击：

        对于业内人士认为的收入结构不合理，莱蒙国际方面表示不赞同。莱蒙国际表示，水榭春天销售理想，以及均价比其他项目(例如常州、成都)高。“如果按面积计算的话，2011年水榭春天销售面积占整个集团的销售面积45%，2012年仅37%。这根本不存在‘业绩销售结构不合理’的情况，而只是我们深圳水榭春天销售特别出色。”

        莱蒙国际回复《每日经济新闻》记者称，水榭春天余下最后两期会在2013年开盘，随着其他新项目开盘，比如南京水榭春天及南昌项目，会更进一步优化销售结构。

        此外，业内人士还认为，莱蒙国际项目结构布局不合理还表现在持有物业收入占比较小，发展缓慢。

        莱蒙国际宣称，公司的主要发展战略以 “中高端住宅和综合体项目”双轮驱动。其董事长黄俊康也曾在公开表示，会保持零售物业和住宅的均衡发展，未来会做大商业地产。

        目前，莱蒙国际商业地产项目以莱蒙城、莱蒙都会等系列城市综合体为主。然而，与住宅销售相比，商业持有面积规模小，存在严重“跛脚”的现象。

        据查，目前莱蒙国际正在开发的综合体项目有7个，正式投入运营的商业开发面积不到30万平米。2012年上半年莱蒙国际正式投入运营商业面积仅为17万平米，预计2013年5月成都莱蒙都会、常州莱蒙城投入运营后，将增加至23万平米。而莱蒙国际的目标是到2016年，自持的零售物业面积大概达到60万平方米左右。但与莱蒙国际所开发的住宅项目规模相比，综合体项目仍然较小。

        2012年上半年，莱蒙国际持有物业租金收入约为5550万，而财报显示，莱蒙国际在常州的武进假日酒店2012年上半年则为亏损状态。

        获取廉价土地优势渐失/

        实际上，莱蒙国际开发中高端豪宅毛利润率较高，其产品优势主要来自低廉的土地成本。在莱蒙国际招股说明书中，莱蒙国际向投资者称，莱蒙国际业绩持续增长很大程度上依赖公司获得低廉的优质土地的能力。随着开发商拿地竞争的加剧，土地出让价格的攀升，莱蒙国际获取优质廉价土地的成本优势逐渐消失，近年来的拿地成本却越来越高。

        目前，莱蒙国际在深圳、东莞、惠州、常州、杭州等八个城市拥有15个项目，土地储备2012年中报显示为可租售建筑面积414万平米。其中在建项目面积为69.5万平米，而未来拟建面积约200万平米。

        2012年上半年集团于常州、天津、南京购得3处项目用地，计容总楼面面积为37.54万平方米，平均地价达到4686港元/平米，而2011年莱蒙国际新增的112万平方米土地储备中，平均地价成本仅为849.6元/平米。

        莱蒙国际最近一次拿地是在2012年9月27日，莱蒙国际联合新加坡美罗集团拿下南昌市红谷滩土地面积最大之综合性商住用地之土地使用权。该地块计容积率面积约79.5万平方米，楼面价也达到约为每平方米人民币2415元。至此，莱蒙国际土地储备提升至近531万平方米。莱蒙国际称，以每年开发100万方土地，也可供未来5年的开发及销售。

        同时，与深圳本土其他“潮汕”系开发商相比，莱蒙国际在项目扩张方面显得十分谨慎，使得莱蒙国际土地储备扩张和开发速度较为缓慢。2010年莱蒙国际在深圳、常州、东莞、杭州、天津等7个城市开发项目为13个，总的可开发建筑面积230万平米。2011年借助于上市后的募集资金，莱蒙国际当年才在天津、惠州、常州大肆拿地建筑面积112万平米。

        目前，莱蒙国际项目仍然局限于已进入的深圳、常州、天津、惠州等8城市，但项目数量也仅有15个，一线核心城市项目储备几乎没有。在深圳土地储备也仅有130万平米，而目前莱蒙国际在深圳并没有拿地的迹象。

        与“吃老本”的莱蒙国际相比，佳兆业2009年底上市成功之后，在全国激进扩张，目前进入全国近30个城市，开发项目近70个。2012年佳兆业全年销售额突破170亿，土地储备近3000万平米。

        相较之下，莱蒙国际在2011年上市之后，2012全年销售额变化不大。尽管房地产市场经过多年发展，已经进入专业化和精细化管理时代，但传统的跑马圈地，规模效应仍然是不少房企占据市场主要地位的法宝。

        深圳一地产公司营销老总称：“与佳兆业、星河集团比较，莱蒙国际拿地魄力不够。”

        有业内人士认为，莱蒙国际的规模并不大，却能成功上市，与莱蒙国际董事长黄俊康分不开。有关黄俊康的资料显示，此人在房地产界经营20多年，同时也是一个资本运作的老手，曾在香港持股多家上市公司，同时也是目前天虹商场第二大股东。但接触过黄俊康的人均认为，黄俊康为人低调谨慎。企业领袖个人的风格决定了一个企业的秉性，这或许也是莱蒙国际拿地“魄力不够”的原因。