股权结构难梳理 绿地分拆上市羁绊重重
2013-01-26 13:59:37   来源：青松网   评论：0 点击：

        商业地产业绩明年超住宅

        绿地的声明中称：“房地产主业继续保持稳健发展，前三季度实现预销售金额720.35亿元、预销售面积811.1万平方米，同比分别增长32.7%和44.3%，全年预销售金额将超过1000亿元。此外，基于对房地产市场持续健康发展的积极预期，我集团积极储备优质项目，前三季度新增土地储备23幅，土地面积317万亩，可建建筑面积937万平方米，并聚焦重点省会城市，签约了一大批意向项目，为后续发展夯实基础。在深耕全国25个省市自治区70个城市的同时，我集团投资9亿美元在韩国济州岛开发的绿地旅游健康城也将于近日正式开工建设。”

        绿地2010、2011年分别实现销售收入947.82亿元、1478.74亿元。今年7月9日，美国《财富》杂志正式公布2012年世界500强企业名单，绿地以2011年实现销售收入1478.74亿元入围世界500强榜单，位列第483位。

        根据张玉良的设想，绿地平均每年还要保持30%以上的增长，在十二五末，绿地年营收要达到5000亿元以上并进入全球200强，其中房地产将贡献1800亿-2000亿元，能源贡献2000亿元左右，金融贡献1000亿元。

        “超1000亿元以上的大企业，尤其是房地产企业，我相信可持续性发展很难，所以需要有一两个能够为你波动发展的产业，而这为了更好地做强主业，这种转型不是转行，如果丢掉主导产业，就是转行了，不是转型。”张玉良曾表示。因此，绿地目前除了强化房地产主业外，积极培育三大产业板块，做强能源产业、培育新兴次支柱产业、加强金融投资产业，加快形成和巩固“1+3”的产业布局。

        与此同时，绿地的房地产业务在做战略转型，去年商业地产比例达到30%，今年提升到40%，将实现销售业绩超400亿元人民币，明年将突破60%，超过住宅。

        目前绿地商业项目部分总体持售比基本上是三七开，由于占用大量资金，如果想多回笼现金流，项目中办公楼和一般商业设施就多卖掉一点，但核心部分不出售，持有的主要是酒店和商场。

        一直有红顶商人之称的张玉良常年把“做政府想做的事，做市场需要的事”挂在嘴边，深谙政商之道，因此在全国摩天大楼的拔高竞赛中，绿地也当仁不让。绿地的超高层建筑能够获得地方政府的支持，捆绑土地平衡资金，地方政府通过政策性的照顾和奖励，大大降低绿地的投资成本。前期开发成本最小化、政府支持最大化成就了绿地项目的高收益。

        良好的银行关系、大额度的银行授信，也为其项目运转提供有力的资金支持，虽然绿地并没有向时代周报提供今年的授信数据，但2009年公开数据显示，绿地当年从各大银行获得的授信达474亿元。

        目前绿地已有17栋绿地中心超高层，全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地投资建造，在世界十大高楼中，绿地旗下就有3个，未来每年还都将有2-3栋绿地中心竣工。其盈利模式就是，第一年做基础，第二年上部做完，达到预售条件即刻出售，2-3年回收成本，持有的物业又可以向银行、金融机构贷款，再继续发展新的项目。

        即便如此，绿地迅速而庞大的攻城略地还是对资金有着渴求。凯捷咨询顾问刘争向时代周报记者表示，“地产、能源等都是高投入行业，绿地借了很多银行贷款，资产负债不会太低，如果能上市融资的话，可以进一步扩大规模，进行投资、兼并或收购，有利于业务发展。”

        “目前整体上市难度大，有房地产业务在里面，可能审批会比较严。绿地筹划上市，可能先选择监管没那么严的板块拆分出来，能源、金融先上市，在A股溢价会比较高，到港股会弱些，未来地产业务再注入或单独上市。如果一定要地产板块先上市，只能选择港股，但港股投资者对房地产热情也不高，溢价率不会太高，近期不是很好的时点。”刘争说。