庞大集团真假两万亩土地疑云 土地扩张存考验
2013-01-26 14:27:15   来源：青松网   评论：0 点击：

        为避风险，庞大集团在上市之后积极通过关联交易进行资产腾挪，在没有取得土地使用权证的情况转让"瑕疵土地"，并取得收入。2011年的一份公告显示，庞大集团将公司以及下属公司位于北京朝阳和榆林等地区22处的"瑕疵物业"转让给集团董事长庞庆华控制的冀东物贸，转让价为1.7亿元，并同时向冀东物贸回租这些物业，租金为每年1000万元，每年递增10%，租赁期从冀东物贸全部交款后(最晚于今年6月30日)起算，这段期间集团公司无偿使用上述物业。

        "多年租赁使用并建造房屋，这种以租代征的用地模式也是常见的一种方式，但由于租赁期过长，存有争议。"北京市泰福律师事务所李铖律师表示，按照中国当前的土地法律法规，经营性用地仍然需要经过招拍挂并取得使用权证的情况下才可以转让并取得收入，庞大集团上述土地流转方式不规范，存在风险。

        K8土地网显示，在记者查询出的29块土地出让方式中，位于廊坊、青岛、承德、潍坊、沈阳等地的8块土地登记为拍卖，位于北京的1块土地为招标，其余均为挂牌。另外，记者在天津市国土资源和房屋管理门户网站查询到庞大集团两块土地挂牌的记录。

        尽管如此，庞大集团仍然面临着通过非常规手段拿地的质疑。

        河北省张家口市宣化县屈家庄村一位村民在网上抗议说："2009年以来，庞大集团二期工程在未经国家法律明确规定的征地程序情况下，征占耕地达700多亩，被征用的土地正是俗语说的'红线内的'耕地。"宣化县国土局一位中层干部也在接受媒体采访时透露：当时，"冀东宣化汽车城所用土地的确没有严格执行政策，也没有走招拍挂的程序，确实是犯错了。"

        北京正海律师事务所律师吴静表示，这种现象是国内一个常见的法律空白地带，虽然得到当地有关部门的许可，一旦监管部门对其采取措施，相关土地出让协议就会被判无效。

        土地扩张的考验

        在庞大集团发展过程中，土地是公司扩张的重要依靠。

        土地是与厂商谈判的筹码。据庞大集团内部人士介绍，在与汽车厂商谈经销权时，后者往往是看经销商的网点，而网点的扩张依靠的是多拿地。这与另一经销商巨头广汇汽车不一样，广汇汽车主要通过并购经销商来扩张，所以该公司形成了巨大的商誉。

        土地还是融资的工具。招股说明书显示，公司曾以土地使用权进行抵押取得短期借款、应付票据和长期借款。其中，长期借款方面，公司2010年6月30日资产负债表日之抵押借款7亿元系以公司及关联方的房屋及土地作抵押/质押，抵押/质押土地的账面净值约4亿元。

        激进的扩张，让庞大集团面临压力。

        公告显示，早在上市之前，庞大集团用于构建固定资产、无形资产和其他非流动资产所支付的现金巨大，并逐年加速增长，2008年底为10.9亿元，2009年底为19.7亿元，2010年底为36亿元，2011年为45.4亿元，2012年前三季度为30.64亿元。而2010年上半年末及2009年末，庞大汽贸的资产负债率分别高达89.98%及84.03%，虽然在2011年因为IPO有所下降，但2012年资产负债率重上80%，这一数据已远高于流通企业60%左右的平均水平。庞大集团2012年三季度财报显示，公司2012年1-9月财务费用高达10亿元，较2011年同期增加129.78%。

        在庞大集团2011年8月公布的募集资金使用情况专项报告中，截至当年6月底，除原计划募集的逾18亿元投入到经销网点以及流动资金外，超募的近42亿元资金已全部使用。其中，仅有13.41亿元和4.99亿元继续投入到新增网点和购车款中，剩下资金中超过14亿元被用来偿还银行贷款。同时，庞大集团2012年2月27日发行的22亿元公司债亦几乎全数用于偿还银行贷款。

        事与愿违，在上市不到两年，融资超百亿元之后，由于汽车市场整体下行以及钓鱼岛事件对日系车销售的冲击等因素，庞大集团经营业绩日渐低迷。庞大集团三季度财报显示，公司出现上市以来首次季度亏损，亏损额高达5.16亿元。

        显然，上述困境有赖行业环境的好转。庞大集团相关负责人表示："可以参考三菱重工、三一重工[微博](8.60,-0.29,-3.26%)等机械设备厂商，因为机械设备总要配备相应数量的重卡，可以说，它们什么时候回暖，我们也什么时候回暖。"他解释说，重卡销售在庞大汽车销售业务中占比九成，2009年、2010年的时候，国内出现重卡难买的景象，但在这之后，重卡销售开始走下坡路。