万通巧制信托盒子 粉饰业绩
2013-01-26 14:10:16   来源：青松网   评论：0 点击：

        ■本报记者 李红梅 张晓赫

        北京报道

        10月29日，北京万通地产股份有限公司(万通地产，600246.SH)发布公告称，公司已作价4.2亿元，将旗下全资项目公司天津和信48.9643%的股权转让给昆山博远万智投资中心(下称"博远万智投资")。

        而就在公告前一周，本报记者得到的资料显示，这家名为博远万智的私募基金管理公司，刚刚得到了外贸信托4.16亿元信托资金的注入。

        "融资资金将投向天津和信的开发项目，以后的商业项目都会继续采用这种模式。"11月6日，万通地产董事会秘书程晓希接受本报记者采访时表示，这是万通与外贸信托的首次纯股权合作。

        对此，业内人士认为，借用股权融资对万通地产来说并不陌生，此次所谓纯股权的本质仍是信托资金充当LP(有限合伙人)，以实际债权但具有股权特征的模式来隐藏融资成本，粉饰财务报表。

        借道信托

        公告显示，博远万智投资的执行事务合伙人为昆山万通英睿股权投资管理有限公司(为万通全资子公司)，有限合伙人为北京盈石正奇投资管理有限公司(下称"正奇投资")。其中，后者的全部股权由外贸信托发行的信托计划持有。

        依此追溯，在今年9月25日，外贸信托曾推出"富祥13号投资基金集合资金信托计划"，并表示全部的4.158亿元信托资金，将用以受让万通地产所持正奇投资100%的股权并增资。

        "等于是万通跟外贸信托双方共同成立一个GP(普通合伙人)公司，然后再对项目、基金进行管理。"一位业内人士分析，从公告内容来看，应该是万通旗下的管理公司充当GP，信托资金充当LP。

        "上周该信托计划正式成立，资金也开始到位。"该业内人士续称。

        事实上，双方的合作并不是第一次。在此之前，万通地产在天津、成都、杭州的项目已与外贸信托进行过合作。

        外贸信托主管房地产业务的副总经理冯司光曾对媒体表示，双方的合作经历了纯债权合作，到股权+债务，再到纯股权类信托合作三个阶段。此次与天津和信的合作为双方首次尝试纯股权合作。

        不过对于万通地产来说，已不是第一次采用股权合作的方式进行融资。

        2011年9月，万通地产曾与华润深国投信托有限公司共同设立万通核心成长股权投资基金，期限为3年，基金规模为3.726亿元。一个月后，万通地产便将2.8亿元、占49%股份的项目股权以及8860万元的项目债权打包卖给了该基金。

        一年之后，所有的招数如出一辙。

        "出售49%的股权，另外51%的控股权仍然掌握在万通地产手中。"上述业内人士认为，这样一来，一方面万通地产在董事会中仍占多数，便于写字楼的后续经营;另一方面，该写字楼的租金收益还能够合并入万通地产的报表中。

        资料显示，2010年，万通地产在天津产权交易中心以竞买的方式间接获得天津和信地块，竞买价为4.73亿元。如今以4.2亿出售约49%的股权，相当于溢价一倍。

        "实际是伪股权合作，投资人始终不会持有这些股权。"盛富资本和协纵国际总裁黄立冲说，这是一种明显的财务粉饰伎俩。

        资料显示，该信托期限为3+2年，即3年项目运营期，2年处置期。信托生效满2年后，万通地产可提前行使优先回购权，提前终止信托计划。

        在黄立冲看来，这是一种变相的债权方式。

        据了解，该信托资金的退出方式有两种：万通地产回购信托资金所持股权，实现信托计划的退出;万通地产未能回购信托资金持有的股权，外贸信托通过处置信托资金所持有天津和信48.96%的股权，实现信托计划的退出。