报喜鸟预付房款长期居高不下 三大疑问待解
2013-01-26 14:08:35   来源：青松网   评论：0 点击：

文章来源于《证券市场周刊》

长期居高不下的预付房款，超越同业的存贷周转和回款天数，收入确认的激进，是报喜鸟(10.71,0.02,0.19%)留给市场的巨大疑问。

本刊记者 陈予燕 李茉/文

报喜鸟(002154.SZ)自2007年8月上市以来的融资金额超过17亿元，是2007年上市后总资产7.78亿元的两倍。

不过，报喜鸟每一次融资的目的都是营销网络建设，与之相伴随的则是大肆购买房产。

目前，报喜鸟账上仍有大量预付购房款未换来固定资产或者投资收益，激进的会计处理手法使得公司的净资产收益率落后于同行企业，报表的业绩含金量也大打折扣。

一问：预付购房款去哪里了？

2007年初，报喜鸟的固定资产为2745万元，上市之后的2007年末，其固定资产迅速增加到1.37亿元，占总资产的比例为17.6%。至2012年中期末，公司的固定资产为9.43亿元，占总资产的比例已经升至24%。

然而，在资产慢慢变重的同时，公司在二三线城市购置的千万元级别的店铺是否全部都用来开店以完善终端营销网络存在疑问。

报喜鸟2009年预付款项总额为7886万元，同比增62%。当年，预付款前五名均为预付购房款未结算所致，共计4079万元。

2010年，公司预付款暴增518.6%至4.88亿元，主要用途也是购买商铺，前五名预付购房款金额增至2.19亿元，账龄也有所延长;超过一年的应收账款为988万元，占总额比例为2.03%，而2009年该比例仅为0.75%，两年以上的则为零。也是从2010年开始，公司应收账款账龄开始超越两年以上。

2011年，报喜鸟继续购置店铺，预付款项增加至6.01亿元，账龄超过一年的预付款比例增加至26.5%。公司列示的账龄超过一年且金额重大的预付款项主要为乐山银基房地产开发有限公司4000万元(下称“银基房地产”)、信阳万家灯火实业有限公司(下称“万家灯火公司”)3404.5万元、济南瑞丰投资有限公司(下称“瑞丰投资”)2601万元等。

2012年中期末，报喜鸟同样因为购买房产致预付款项增至7.0亿元，账龄超过一年且金额重大的预付款项除了上述3家公司之外，主要为陕西华源房地产开发有限公司(下称“华源房地产”)5116万元、合肥天鹅湖万达广场投资有限公司3269.5万元等。

值得注意的是，2012年6月下旬，陕西省住房和城乡建设厅下发通知，注销了361家房地产开发企业的资质证书，这些房地产企业将被清出房地产开发市场，其中就包括华源房地产。

此外，通过调查，本刊记者得知，万家灯火公司开发的“万家灯火城市广场”项目自2010年左右陆续开盘以来，一二三期均已经竣工交付，业主已经陆续装修开业。2010年中期，银基房地产开发的“嘉瑞·财富广场”项目中期商业街主体已经竣工交付，三期工程中的少年宫和商品住宅已经先后在2011年完工交付，最后的中医院和置换住宅楼也已经于2012年8月底竣工验收。另据瑞丰投资开发的“红尚坊”项目售楼处工作人员介绍，该楼盘已经在2012年7-8月份全部交付，目前仅余两套商铺在售。

但10月12日，报喜鸟董秘却书面回复记者称：“预付款超过1年属于正常情况，该部分房产约定的交付时间未到。”

另据“万家灯火城市广场”项目售楼处工作人员介绍，该项目的普通住宅均价为4700元/平米，商铺价格为2万元/平米，首付比例为50%。按照报喜鸟3404.5万元的预付款项，至少可以买到3400平米的商铺。而嘉州房产网显示，在售的“嘉瑞·财富广场”楼盘起价4700元/平米，商铺价格应该和信阳的类似。按照报喜鸟4000万元的预付款同样至少可以买到3400平米的店铺。那么，在信阳、乐山这样的三线城市，上述面积分别至少可以开3家店。在同一个位置需要开3家报喜鸟门店么?

业内人士对记者表示，公司很有可能将店面转租出去或做他用。对于上述疑问，截至发稿前，记者尚未收到报喜鸟方面的答复。

报喜鸟2012年中报显示，截至2012年6月底，报喜鸟的固定资产为9.43亿元，但尚有超过5.13亿元的房屋与建筑物尚未获得产权证书。“未获得产权证书的固定资产占比超过一半，这对于公司来说风险很大。一般服装企业未获得产权证书的固定资产占比最多也就10%左右，不会有超过一半的比例。”一位服装业内资深人士表示。

截至2012年三季度末，报喜鸟的投资性房地产为3.68亿元，公司表示，其投资性房地产主要为租给代理商开设报喜鸟专卖店使用，租金较同一商圈同类商铺租金相当或略低。

但记者致电报喜鸟招商加盟部门了解到，加盟商需要有服装经营经验并拥有店铺，且面积在150平米以上方可申请。