万科高价试水国际化进军海外 称不只为盖房赚钱
2013-01-27 21:12:20   来源：青松网   评论：0 点击：

        距离1993年万科B(16.160,-0.01,-0.06%)股上市已整20年，万科B股历史任务宣告终结，随之而来的H股将开启另一扇门。在香港市场，万科期待流动性、品牌;投资者期待估值提升。还有两个不言而喻的共同期待：更少限制的市场和低廉的海外资金。

        1月21日，停牌大半个月的万科发布详细的B转H方案后，首日复牌交易。万科A(11.70,-0.25,-2.09%)开盘即涨7%，换言之，这是个市值百亿的好消息。

        收购了半年的南联地产也在21日正式更名为万科置业海外，股价最高飙升16%至17.92港元。相比之下，万科去年5月提出的收购价5.6港元颇为划算。

        手握两个海外上市平台，万科将如何摆弄更丰富的这盘棋?

        总裁郁亮的答案是，B转H仅为了增强流通性，“是非常纯粹的一件事，没有跟融资结合在一起”。万科置业海外将在原本南联的基础上，壮大香港业务。

        坐言起行，1月21日为香港荃湾西站六区综合住宅地皮截标日，万科低调地首次在港投入标书。两天后，结果揭晓，万科以34.34亿港元的高价中标，平均地价超出市场预期20%。

        此次试水，万科并非单刀赴会，而是联手郑裕彤家族的新世界(6.69,-0.13,-1.91%)发展共同竞投，他们的对手包括长江实业、恒基兆业、新鸿基等7家财团，几乎囊括了所有香港老牌地产商。郁亮在新闻稿中表示，希望能协同新世界发展的品牌效应，增加在港市场份额。

        高价试水

        内地住宅开发呈现三雄鼎立时，万科制定了国际化策略，成立美国业务小组和香港管理部。另外两个强劲对手——中海和保利早已有了成熟的香港上市平台，本就在香港起家的中海在香港楼市重新活跃，近两年来共投得5个项目，涉资34亿港元。

        虽是合作开发，万科试水香港市场第一单金额便与中海近两年在港投地总额相同，绝不能说是保守。现时万科在香港所有的物业，是万科置业海外位于葵涌的丽晶中心。葵涌在新界西部，为传统工业旧区。卖壳前南联旗下另外两个地段更优质的物业，已于去年分拆出去。

        根据报表，截至2012年前6个月，万科置业海外所持的丽晶中心录得约3000万港元的利润，物业估值为11.3亿港元。值得留意的是，万科置业海外并非持有丽晶中心100%权益，其可供出租的6.5万平方米写字楼占总建筑面积64%。

        万科此次联合新世界发展所购土地，位于新界南部。荃湾最早为一个浅水湾，上世纪70年代港府大规模填海后，逐渐发展成人口百万的卫星市镇。此次招标的荃湾西站六区地皮，为特首梁振英公布2013年施政报告后首幅截标的住宅用地，市场估值介乎26亿至29亿港元，相当于每平方米地价约4万港元。

        地皮为临海地段，毗邻地铁站、公园和海滨长廊，即使政府对开发定下诸多限制，仍能吸引发展商积极入标竞投，呼声最高的是已投得两旁用地的长江实业。

        只有一次入标和出价机会，价高者得。万科和新世界发展组成的公司Ultimate　Vantage　Limited以每平方米5万港元的地价，力挫其他财团，并且接受颇为苛刻的开发条件：要兴建一个1.3万平方米的公众体育馆，且最终58%的公寓必须为小户型，不能超过54平方米。美联测量师行董事林子彬预计，建成后部分海景公寓每平方米售价可达10万港元。

        香港公司注册处资料显示，Ul-timate　Vantage　Limited早于2012年11月9日成立，现任两位董事欧德昌和陈观展都为新世界发展的高层。

        与香港地产商合作的结果并不意外。去年8月初，万科在香港开中期业绩发布会时，郁亮已将南联定位为万科国际化的实验平台：“它本身业务比较小，适合做尝试。”他还透露，早些年曾带队到新鸿基的香港楼盘偷师，对其会所和管理印象极深，并模仿新鸿基完善了万科的物业管理和会所模式。

        至于香港业务，郁亮坦言相比香港财团，资金绝非万科的优势：“我们的钱只是他们(香港财团)的一个零头。”

        那什么是万科在香港的优势?郁亮认为是客户，即万科近30年来在内地积累的品牌效应，可在香港、甚至海外(如美国)的华人心中有正面影响。但此一时彼一时，现阶段这样的品牌效应很难再吸引内地投资客来港买万科楼盘——因楼市过于炽热，港府出台了一系列的平稳措施，其中一项是针对香港居民以外买家的特别印花税，达购买价的15%。换句话说，内地人以后想在荃湾买万科的楼盘，一套500万左右的“入门级”公寓需要额外付出126万的印花税。

        另一个疑问是，手握仅3000多万现金的万科置业海外如何引入资金去投地开发?根据香港《上市条例》，股权易手24个月内若注入重大资产(即超过壳公司的100%)，则需要以重新IPO上市的标准来审批，过程繁琐。同样需要审批的还有配股和发债。换言之，技术上万科置业海外(即收购前的南联)直至2014年7月都难向资本市场融资。

        此外，万科置业海外在港拿地，或和万科H股涉同业竞争。万科置业海外于拿地翌日，1月24日开市前停牌，以待发出澄清公告。

        合理估值

        可以肯定的是，去年5月高调买壳南联，万科当时没有想到B转H可以这么快成事。中集 (H股2039，B股200039)成功转板的珠玉在前，技术和制度上的障碍已不存在。

        根据转板方案，万科为B股股东提供了现金选择权，接手的第三方包括华润、GIC(新加坡政府公司)和高瓴资本。不想将手中B股转为H股的投资者，可以选择用13.13港元卖给上述三方，此价格较停牌前收市价有5%的溢价。

        对此安排，万科并不讳言是模仿中集早前的转板方案，连溢价幅度也相同。“(现金选择权)股价高于2008年年初以来任何一天。”谭华杰强调，同时拒绝预测转板后续具体时间表。

        停牌时，中信证券(13.54,-0.32,-2.31%)香港内部员工表示，万科转板的项目比其他项目更受重视、更为保密，颇有“只许成功不许失败”的意味。

        B股转H股意味着什么?郁亮指，这相当于万科历史上第二次股改，第一次是2005年的A股股改。转板的目的，是期望能在国际化的舞台上衡量万科的管治水平是否足够优秀，同时，为投资者提供更好的交易环境。郁亮坦言，这么多年在两地市场看到的状况是，内地投资者更偏爱小盘股，而对于万科这样重量级的大盘股，在香港市场或许能得到更合理的估值。