万科高价试水国际化进军海外 称不只为盖房赚钱
2013-01-27 21:12:20   来源：青松网   评论：0 点击：

        转板后估值上升，是各大行的整体看法。花旗地产分析师蔡金强(Oscar　Choi)表示，万科B转H后估值可有“结构性的改善”，即之前融资渠道有限和资金成本较高的障碍料可扫除。港股上市同业中，和万科规模相当的，只有中海外和华润置地，二者都是恒生指数成分股。

        花旗的估值模型显示，万科现价较NAV有33%的折让，中海外只有4%;万科2013年预测市盈率为8.7倍，中海外为10.4倍。“一旦转板可以落实，我相信估值差距能够缩窄。”蔡金强相信。摩根大通更乐观，指万科盈利增长势头强劲，应享有比H股同业公司更高的估值。

        估值代表投资者情绪，从去年第三季开始，香港市场对内地地产商青睐有加，包括中海外在内的多只内房股股价屡创上市以来新高。情绪高涨之余，市场还期待转板后财务成本可以显著减少，因为香港的资金更低廉、更充裕。

        蔡金强预计，2至3年内，万科的融资成本可由9%至10%，降至6%至7%，以现时总借贷630亿的水平估算，每年可少付15亿利息：“虽然万科之后在香港做股权融资前仍需要得到中国证监会的批准，但海外融资渠道更多选择，比如可以发美元债、做银团贷款等。”

        在发债、银贷之外，万科还可以做股权融资，比如配股增发。但郁亮指这是最后一个选择：“万科始终知道，股东钱是最贵的，所以能不拿就不拿。”上一次配股是2007年，郁亮骄傲地回忆说5年来没有做过一次资本市场融资，销售却从400亿增加到1400亿，“万科已经习惯了没有资本融资也可以解决发展问题”。

        融资仅是一种可能性，按郁亮的说法，公司现时并无偿债压力，“像万科这样资金充裕的公司不是很多”。2012年三季报显示，万科负债率为79%，但若撇除负债中的预收款，净负债率约为37%，处同业低位。

        一位不愿署名的基金经理表示，从市值管理的角度理解，现阶段万科管理层对在香港融资持保守态度是较聪明的做法：“现在融资进展还不清晰，如果把市场期望打得太高，万一到时不能兑现，会影响万科的形象和估值。”该人士向本报表示：“并不是非融(资)不可，但折腾这两个海外上市平台，有合适时机不争取廉价资金，对万科的股东也不公平。”

        截至1月24日，今年已有12家内地房企在香港和新加坡发债融资，整体涉资逾350亿，已超过2012年全年的一半水平。最新加入的是龙湖地产，发行10年期的5亿美元优先票据，票面利率为6.75%。据花旗的敏感度测试，若主要内房股利息成本减少1%至2.5%，2014年行业净利润可提升10.4%。该行总结近期内房发债情况，发现票面息率平均较去年低2%至3%，若未来流动性持续，预计实际借贷利率(考虑折价发行因素)可由现时的7.5%至8%回落到6%至6.5%。

        落子海外

        短短半年内即完成了收购+拿地，很容易让市场猜想，“80后”万科将把第四个十年的主力放在海外发展。郁亮对这样的误解并不陌生，他反复解释，国际化仅是一个探索和尝试，意在提升管理水平、寻找全球合作者，“不只是说为了盖房子、赚点钱”。

        同时，针对内地市场“饱和论”，郁亮仍相信中国市场足够大，仍能够支撑万科未来发展。他盘点，现在万科已进入60个城市，但国家公布房价指数是70个大中城市，“我们连70个大中城市都没有进完，所以内地对我们发展空间是很大的”。

        之前“南联装商业、万科攻住宅”的猜想也被否认。对于商业地产，郁亮指早前成立的商用物业管理部，主要是管理现有小区里的商业配套，是为了做好住宅而做商业，而非为商业而商业。“到今天为止我们对商业地产发展仍然实施保留态度，目前商业地产在个别城市出现了一些过快发展的势头，如果住宅出现发展势头过快，你有可能通过降价解决，商业地产的话降价卖不出去就只能通过闲置来处理掉，这是一个危险的事情。”郁亮总结道，“万科对商业地产，在谨慎态度下发展。”

        董秘谭华杰在万科记者会上做开篇致辞时特别提到，1993年3月发行的万科B股有着非常重要的作用：“1993年B股募集4.5亿资资金，这在1993年的是一个巨款，正是因为这笔钱，万科在1993、1994年行业大调整中，不仅没有受影响，而且抓住了利用低谷发展的机会。万科B股发行最大的影响是让万科第一次直接地和国际投资者、国际资本市场有了亲密接触。”

        现在，香港地产市场和资本市场一同敞开怀抱，该怎么走下一步棋，万科仍在学习。郁亮说：“现在确实香港市场融资成本相对比内地低一点，工具多一点，但是外资进入资本市场也是有管理的，也不是拿了钱就可以用的，这些都需要慢慢摸索。”