滨江集团年内零拿地 存货估值高达600亿元
2013-01-26 14:24:33   来源：青松网   评论：0 点击：

        最近5年，定位中高端的杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称"滨江集团")在杭州市场的占有率一直稳居7%-10%，今年上半年在杭州主城区商品房销售总额中占据11%。尽管如此，滨江集团的库存仍处于高位，价值高达600亿元，可以卖4-5年。为此，近两年，滨江集团放缓了拿地的脚步，压轴6年即将登场的"地王"杭汽发项目去化前景也不容乐观。

        与此同时，滨江集团打破了较为单一的筹资结构和方式，首次试水与大股东旗下的地产基金以股权合作的方式拿地，以期减轻资金压力。

        平均去化率52%

        今年前三季度，滨江集团累计实现合同销售约60亿元，较去年同期增长36%，其中金色黎明一期23亿元、曙光之城22亿元、凯旋门一期9亿元、湘湖壹号6亿元。

        而从3月15日曙光之城首开[简介 最新动态]，到后来的金色黎明，再到凯旋门，这些项目首次开盘基本都在"贱卖"。但前三季度滨江集团的可售货值有115亿元，这意味着尽管降价跑量，平均去化率也仅为52%。

        以9月开盘的凯旋门为例，该地块是2010年9月21日，滨江集团经过24轮报价，最终以25.65亿元竞得，楼面价23902元/平方米，但开盘均价仅为35600元/平方米。

        中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东告诉时代周报记者，"凯旋门从项目开发角度来看是亏损的，这么大项目，钱空转了一圈。滨江的几个项目今年基本都是这个情况，以价换量。只有湘湖壹号利润相对还不错，但房子卖得少，也不太赚钱。"

        但是，项目一旦握在手上，财务成本很高，加之杭州如今改善型市场并不十分火爆，房产税一旦出台，对改善型需求的客户影响非常大。因此，滨江集团的快推快走也不失为明智之选。"现金为王，现在最重要的是能活下去。"曹旭东说。由于低价入市，毛利率的下滑将会在明年有所显现。

        今年第四季度，滨江集团将加推凯旋门剩余33亿元的货值，其中，凯旋门二期约2万平方米的房源将于11月中旬推出。此外，金色黎明一期和曙光之城尾盘将推出约6亿元的货值，而"地王"杭汽发项目、金色黎明二期、衢州月亮湾有可能在四季度推盘。

        滨江集团董秘李渊向时代周报记者表示"争取今年完成80亿元的销售目标，如果可以的话，继续努力。"

        武林壹号销售前景不乐观

        2006年9月29日，滨江集团联手绿城[简介 最新动态]砸了36.3亿元，将杭汽发地块收入囊中，摘得"地王"桂冠，楼面价为10869.70元/平方米。而随后几年中，这一楼面价屡屡被赶超，3万元/平方米以上的也不在少数，杭汽发豪宅的开盘价格预期也一路飙升。市场一度传闻均价8.5万元/平方米，最高价将超过10万元/平方米甚至超过12万元/平方米，有杭州的"汤臣一品[最新消息 价格 户型 点评]"之称。

        6年过去，如今项目被命名为武林壹号，已具备预售条件，样板间已对外公开，业内预计将于11月开盘，但是李渊表示，"武林壹号现在还在储客阶段，开盘时间视市场情况，价格一切以市场为准"。

        曹旭东指出，杭州最近几个月的成交并没有回暖，相反，"金九银十"比较差，10月份以来，杭州主城区成交3200多套，而今年平均的成交套数是3900套。"武林壹号对外宣传要8万元/平方米左右，甚至可能更高。项目拿了这么久，又是杭州最核心宝地，肯定也将是杭州单价最贵的项目。"

        "但是销售前景不是特别乐观，买得起8万元/平方米的客户来源不是杭州的，是全国和全世界的，资金上没问题，但受限购影响，所以想卖得非常好不是那么容易。50%的新盘开盘率很难达到。这个项目肯定要达到200%-300%的蓄客才会推出。" 曹旭东分析道。