万达资产膨胀提前破三千亿 钱袋或告急倒逼港股借壳
2013-04-11 19:08:43   来源：青松网   评论：0 点击：

　　早上7时20分，北京东长安街万达广场25层。如果没有出差，万达集团的老总王健林几乎每天都会准时出现在他那紧闭的真皮大门后的办公室。在这家以迟到为耻的公司里，员工多年来也早已形成如此的习惯。现年59岁的王健林，就是这样带领着他的“斯巴达军团”，掌控和运营着资产高达数千亿的商业帝国。而近日公布的胡润2013全球富豪榜上，这位被称作“江湖最后一个地产大佬”的商界巨贾也以780亿人民币排在大中华区第七，这亦是内地房地产新科首富。

　　收入三年猛增近七百亿 进军欧洲再赌海外并购

　　从十五年前成立之初在二三线城市的小打小闹开始，如今的万达集团已经成为一个令业内和对手都不时称奇乃至畏惧的巨鳄。在2012年的总结陈词中，董事长王健林更是不无自豪地宣称万达已成为全球规模第二的不动产企业，并一再吐露了跻身世界300强俱乐部的勃勃雄心。王健林的骄傲是有底气的，回忆2010年制定五年中期计划的场景，相比彼时740亿的集团收入，万达略显谨慎地将2015年的企业资产目标确定在3000亿人民币，收入则是2000亿。而正如其面对上千员工代表所言，2012年万达的资产就已突破3000亿，收入则超过1400亿——原来的目标已经太低，必须调整。值得注意的是，商业地产作为万达核心业务，去年其增长率大幅低于企业整体增长率，这意味着万达收入的增长更多来自非地产业务，“可喜”，王健林给出如此两个字的评价。一如媒体的比喻，万达就像“飞跑的大象”，凭借着政府与银行的青睐有加，如此一个巨无霸的企业在数年没有资本市场运作的情况下，仍然顽强地保持了连续5年营业额及资产规模增速都在40%之上。

　　翻开万达帝国的版图，除了上述传统的商业地产之外，在个性“独尊”的王健林眼中，海外电影市场是不可或缺的一块。继去年9月以31亿美元的价格收购美国第二大院线AMC之后，万达再次选择出手。据外媒报道，万达的全球扩张计划正在衔枚急进，目前至少对两家欧洲地区的电影连锁运营商具有收购意向，其中之一则便是当前欧洲最大的院线。如今近七个月过去，当初王健林原本没打算立刻盈利的AMC，在2012年已经为万达带来几千万美元的真金白银，这似乎可以让对这一收购计划喋喋不休的诸多议论暂时闭嘴。或许正是这勇敢的一步，大大地刺激了王健林再度跨越重洋的野心。而一旦此次成功收购总银幕数达到万达目前银幕数三倍的欧洲院线巨头Odeon&UCI Cinemas Holdings和Vue Entertainment，万达院线的体量无疑将进一步增大，这距离王健林提出的“2020年占全球电影市场份额20%”的目标毋庸置疑将再进一步。乐观的估计是，如果这一目标达成，万达在全球就将拥有相当的话语权，盈利点就不仅是门票和卖品，还会产生其它边际效应。王健林也曾坦陈，要实现这一目标，光靠自己每年几百块屏幕的发展速度肯定不行，必须在自身发展的基础上进行并购。

　　万达似乎赌对了一次，一片赞扬与质疑声中，它已经再一次下注。

　　资本脉络讳莫如深 资金链条频遭质疑

　　那些质疑之声并非空穴来风。近年来外界对万达资金链的质疑，几乎陪伴了它的崛起之路，也包括后来的海外大举并购。由于万达的产业链条与资金链条紧密相连，鉴于其大肆扩张产业链，相反当前发展速度逐渐放缓，资金链的捉襟见肘就一直饱受质疑，有媒体更是直指万达百货一直以来处于严重亏损的尴尬境地。对现金流的极度重视，恰恰成了王健林最为倾心的事情。引用一位万达高层曾告诉过记者的话讲，王健林视现金流和财务预算为万达的生命线。正因为如此，万达对于现金流的把控可谓严之又严。在万达的投资、建设、开业、现金流四个层面的计划中，前三个层面是工作计划，由各个分公司来申报，集团审核，而最后一个现金流计划，则由集团信息中心、财务部和计划部一起起草制订，每年11月底由王健林亲自签署下发。由于万达旗下并未有任何一家上市企业，相关财报的披露就成了犹抱琵琶半遮面的舞女——急欲亲近却奈何不得。据了解，万达集团的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等。当前楼市调控升级之下，银行对房地产企业银根缩紧，此前依靠银行贷款滚动开发的模式受到抑制，万达不得不开始大幅度转向信托融资，这一模式显然已成为包括万达在内的众多房地产商资金的重要来源。但是，万达依赖的信托产品大部分为股权信托，规模多在5亿-15亿元，相比项目回款抵押的银行贷款，信托融资成本较高，一定程度上又会加重了万达的资金压力。

　　此外，信托融资只能缓解短期资金压力，而且几十亿规模对万达也是杯水车薪。根据万达持有的上千万平方米不动产以及拿地的规模测算，万达至少需要四五百亿元左右的长期资本。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔分析。如果外部压力尚不足以表明王健林对现金流的担忧，那“中国房地产行业看不到长期现金流”的表态，则一定程度上可管窥出万达多元化转型的内在迫切之感和当前核心地产业务对集团发展的绑架。

　　那么，资金链的困局突围，究竟还有否他法可行？

　　漫漫八年上市未果 港股借壳或迫不及待

　　3月26日港股恒力商业地产公告称，万达地产已在3月20日与恒力商业地产控股股东陈长伟订立有条件买卖协议，陈长伟将向万达地产出售恒力地产65%的股份。此次万达“借壳上市”，除向恒力大股东收购控股权外，更拟将向恒力注入房地产资产。一夜之间，曾历经8年漫漫上市艰辛路而不得的万达，疲惫之际似乎终于看到了香港投来的资本之光。万达地产的这次借壳时机颇值得寻味，几乎同时万达集团表示了进军欧洲收购巨头院线的意愿。即使只是借壳而非IPO，毫无疑问，如果有欧洲院线的题材，万达院线在IPO时可以获得资本市场更高的估值。

　　对于业界称万达集团也需要借助资本市场来解决资金链问题，王健林自有一套说辞：“万达集团上市并不是为了钱的问题。万达集团每年竣工20个以上的万达广场，一个万达广场抵押贷款能拿个10亿元、8亿元。我们任何一年竣工的物业拿去抵押贷款就能获得相当于一次上市的现金流了。上市，只是为了公司建立现代企业制度，也给长期跟随万达的高管和小股东有一个套现的渠道。”至于他是不是真有这样的底气，还是为酝酿已久的上市自壮其胆，尚难得知。

　　其实从2005年开始，万达集团的IPO之路就一路颠簸。生意越做越大，上市却屡失良机。面对一干后起之秀在资本市场上得风唤雨，这位业内的一哥相信转过身后内心是五味杂陈。不过考虑到当前市场现在对房地产企业IPO认可度较低，如果选择IPO，房企价值易被低估。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示，当前的商业地产行业变数很多，商业地产已面临过剩危机，而万达的模式陈旧，战线又拉得长，对于这样的企业不管在哪里IPO上市都会很难。是因为短时间完成A股或港股上市的可以能性不大，所以万达才会选择买壳的方式。

　　万达已不能光靠贷款获得发展，这点似乎各方已经心知肚明。此前万达地产由于扩张急需补充其资金链，盈利不足被指及导致债务融资成本较高，这也使得股权融资成为万达地产融资的有效手段。在香港上市可以带来更多的融资便利，如发债、股权质押等，且比国内信托融资成本要低。尽管有分析人士指出，根据香港上市规则，买壳后的24个月内，壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比率、收益比率、代价比率以及股本比率等五项核心指标中的任意一项指标超过100%，都将构成“非常重大的收购事宜”，会被按新股上市处理，令买壳上市失去意义。这也就是意味着在两年内对其股权融资的帮助依然较小。但长期来看，谋壳有利于万达进一步拓展融资渠道。在两年期满后，万达向上市公司注入资产将不受限制。

　　如果说地产商对资金不渴求，从某种程度上可以理解为这家公司已经没有了扩张的锐气，已经过了青春期。这句话送给正在努力转型之中的万达和王健林依然分量十足，或者正中痒处。将现金流视若不二法门的王健林，自然不会放弃任何获得真金白银的机会。当资本市场的东风吹来，欲拒还迎，很难相信这会是一位雷厉风行惯了的大佬所熟悉的那个套路。（文/郭儒逸）